樓市調控再升級認房又認貸 北京真的會無房可賣嗎?

2017年03月20日 08:36   來源:工人日報   杜鑫

  3月17日下午,北京房地産調控政策再升級:實施“認房又認貸”,二套房首付比例提高至60%。

  2月中下旬以來,北京二手住宅市場的交易量再度爆發,恐慌性購房、跳價、搶房的現象有所抬頭,這背後有一個重要的支撐論調--“北京樓市庫存不足”。

  近日發佈的《北京市2017年國有建設用地供應計劃》顯示,住宅用地計劃供應610公頃。其中商品住宅用地計劃安排260公頃,比2016年的850公頃驟減近七成。

  供地量減少被一些業內人士拿來作為看漲房價的重要理由。搜索近年來的新聞不難發現,2013年、2016年兩個房價瘋漲的年份裏,都出現了類似“北京樓市庫存不足XX套、半年後將面臨無房可售的局面”的報道。這種論調加劇了資金有限、害怕房價上漲的剛需族的恐慌心理。

  儘管過去一年房地産去庫存取得了不錯的成效,尤其是在一二線城市,但是還沒有到庫存不足、無房可賣的地步。上述論調至少犯了兩個錯誤:一是房地産庫存是個動態的概念,並非靜態。在房子被賣掉的過程中,也會有新的房子補充到庫存中,並非一成不變。二是儘管土地供應量減少、新房庫存減少,但是並不能因此判定北京無房可賣,因為還有龐大的二手房市場。

  有機構統計顯示,2016年,北京全年二手房成交27.2萬套,佔全年商品住宅(剔除保障房自住房)成交總量的85%。北京已經全面進入存量房時代。

  北京存量房有多少?北京房地産業協會副會長陳志2015年在接受媒體採訪時分析説,北京有6億多平方米的住宅,按照單套100平方米計算,即存量房約600萬套。而偉業我愛我家的最新數據顯示,北京的存量房約在800萬套以上。

  2016年北京常住人口為2172.9萬人,也就是説,如果按照一戶三口之家計算,北京的存量房戶均超過1套。

  值得一提的是,由於統計口徑問題,大量商住房可能未被統計在存量房之內。

  據悉,2016年北京常住人口增量、增速保持“雙下降”;而北京常住外來人口807.5萬人,比2015年的822.6萬人下降了15.1萬人。2017年北京常住人口計劃控制在2200萬人以內。

  在嚴控人口的背景下,北京的存量房總量並不短缺,只是在一些局部(比如學區)、特定時間內出現供求不平衡。

  “北京樓市庫存不足”的論調之所以能夠一次次出現,是因為大量的存量房並沒有真正有效流轉起來。在一些業內人士看來,北京二手房3%左右的換手率並不算高。

  戶均超過1套的推算也許讓不少人感慨被平均,因為現實的情況是一部分人沒有住房,而另一部分人可能持有多套房産。由於持有住房成本較低,不少持有多套住房的人在房價看漲的背景下,並不急於出手,這也造成了“庫存不足”的“假像”。在很多業內人士看來,如果增加持有住房的成本,會擠出很多存量房,在不增加土地供應的情況下,依然能夠增加樓市供給,平穩房價。

  旁觀者清,當局者迷。能夠被“北京樓市庫存不足”論調嚇到的是剛需族,他們對樓市的任何風吹草動都很敏感,房價越上漲越是恐慌。他們越慌,二手房業主就越是坐地起價。北京3月17日升級房地産調控政策後,雙方也許將重新陷入觀望博弈狀態,誰贏誰輸難有定論。

  2016年底的中央經濟工作會議已為今年樓市定下“平穩健康發展”主基調,提出要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,並就房地産市場長效機制建設做出了佈局。讓一些熱點城市的住房從金融屬性回歸居住屬性是大勢所趨,也是眾望所歸,人們希望這個過程付出的代價少一點。記者 杜鑫

(責任編輯:楊淼)

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