上半年去庫存效果明顯 三、四線城市區域分化

2017年07月17日 08:53   來源:人民日報   趙貝佳

  今年是實施“十三五”規劃的重要一年,也是供給側結構性改革的深化之年。半年已過,“三去一降一補”有什麼成效?三、四線樓市庫存是否依然“壓力山大”?“僵屍企業”處置得如何?企業杠桿率有沒有降低、成本有沒有下降?百姓迫切需要解決的短板補上了嗎?

  圍繞這些社會關注、各方關切的重要經濟問題,我們在年中之際推出“‘五大任務’半年報”系列報道,通過個體生活的變化,以小見大,深度剖析半年來供給側結構性改革的難點、痛點、亮點和突破點。

  老傅的慶倖

  “一年間房價漲了1倍,還一房難求,如果今年才出手,肯定買不起了”

  酷熱難耐的夏日傍晚,家住河北滄州禧福荷堂的傅小榮如往常一樣飯後遛彎兒。路過一處高檔小區,瞥見門口擺著“天成熙園15000/平方米”的房價板,老傅立刻回想起今年自家新房交鑰匙的場景:“就一年時間,我相中的那套6000多元每平方米的房子,售價居然到了1.1萬到1.2萬,漲了1倍,且高價之下一房難求。”

  老傅本是“有房一族”,2015年,因為兒子即將結婚,老兩口合計著再給孩子買套房。彼時的售樓處還算安靜,房源也充足,好地段、好房型隨便挑,偶爾還能趕上送車位、打折的優惠。老傅看房看得優哉遊哉,“2015年的商品房,6000元就算貴的,即便漲價也是一個季度一兩百塊,是可以接受的緩慢上漲。沒成想,一過完2016年農曆新年,形勢突然緊張起來,房價像坐火箭一樣嗖地躥了上去。那段時間的滄州樓市可謂一天一個樣,每天去詢價,得到的回復都是‘今天又漲了點’。”老傅再也無法淡定,在售樓人員的催促下,迅速相中一套房,2月底就交了定金。

  原本平靜的滄州樓市突然成了“香餑餑”,與房貸政策的調整不無關係。2016年2月,央行聯手銀監會發佈《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》,居民家庭首次購房個貸的最低首付比例降到25%,各地還可下浮5個百分點。此後不久,為解決一、二線城市價格泡沫和三、四線城市庫存積壓並存的問題,熱點城市重啟限購政策。政策的一松一緊産生溢出效應,一、二線城市的土地熱迅速轉移到三、四線城市。

  等老傅的親戚2016年“五一”再去看房時,發現同一小區的房源竟已全部售罄。“售樓大廳裏熙熙攘攘全是人,幾個月前催促我買房的銷售人員追問我要不要賣房。小區房價已經從簽約時的每平方米6000元漲到了8000元。”老傅感到不可思議。

  “最近幾個月,不少高端商品房均價都保持在14000至15000元,聽朋友説他們家附近都2萬了,這還是滄州嗎?!”老傅很感慨。

  從去年夏天到今年夏天,三、四線城市中也出現了熱點城市,庫存銷售得如火如荼,房價就像打了“強心針”,迅速膨脹。根據國家統計局的數據,截至今年5月份,全國商品房待售面積同比下降8.5%,連續5個月呈現同比下降態勢。5月全國商品房庫存為66018平方米,為21個月以來的最低值。據中原地産研究中心統計,今年上半年,全國200多個三、四線城市合計成交土地金額比2016年同期上漲了42.6%,土地市場平均溢價率為40%,刷新歷史紀錄。對此,在低點“以白菜價抄著了”的老傅心情複雜:“我感到慶倖,也覺得後怕,如果今年才出手,肯定買不起了!”

  小傅的感慨

  去年底到今年初行情最好,一個月輕鬆做成10多單,凈盈利超50%,4月中旬轉冷,至今月均成交量也就1—2單

  在老傅對三線樓市大漲感到困惑時,她的侄子小傅卻從中嗅出了商機。2016年初滄州房價剛開始上揚,小傅就抓住時機買房,幾進幾齣後,他毅然辦起了仲介公司。

  從購房者到仲介,小傅幾乎沒怎麼經歷轉型的“陣痛”,因為他入行時,正趕上樓市去庫存的“蜜月期”。政策利好,再加上公眾看漲,仲介風頭一時無兩。“2016年底到2017年初行情最好時,輕輕鬆鬆一個月做成10多單,凈盈利達50%以上。”小傅説。

  今年上半年,滄州市土地宗數為200塊,平均溢價率高達127.82%,土地出讓金為153億多元。中原地産首席分析師張大偉評價:“全國去庫存效果比較明顯。與往年相比,今年以來無錫、滄州、揚州等三線城市進入了賣地百億行列。”

  不過,高歌猛進去庫存的同時,隱患也被悄悄埋下。

  滄州樓市突然火爆,一是因為距北京只有40分鐘高鐵車程,受京津冀一體化政策影響,有大工廠和企業遷入,剛需增加;二來部分人跟風炒房,讓價格水漲船高。這些人買房不為自住,導致房屋空置率高,市面上的一手房銷聲匿跡,能交易的幾乎都是二手房。投資需求外溢導致價格漲幅過快,去庫存成效短期“看起來很美”,但偏“虛”,長期看存在反彈風險。空房隨時可能被拋售,再次成為新的庫存。

  三、四線城市房價飆升,也“嚇退”了一大批想在城裏買房的農業轉移人口,有違去庫存政策的初衷。小傅感慨道,前幾年滄州房價一直徘徊在四五千元,交十幾萬元首付就能在城裏有套體面的住房。現在,即便是中低端的房子,一套也過百萬。大部分進城務工農民,月工資只有幾千元,買房至少要交30萬首付,每個月再還貸,負擔太重。

  “我也是農民出身,來城裏打工,見識了各種好,不願再回去。當年白手起家,我是咬著牙買的第一套房。但現在這麼高的房價,有剛需的老百姓確實買不起了,牙咬碎了也沒用。更別提農民在城裏買房沒有公積金,貸款也不好辦。”小傅説。

  正是面對這種新變化,熱點三、四線城市在去庫存的同時,調控政策也應運而生。今年3月23日,繼石家莊、保定、廊坊等地出臺關於加強房地産市場調控意見後,滄州也發佈了調控措施,通過戶籍和貸款等條件限購。果然,對政策極為敏感的樓市被“速凍”——滄州房價雖然堅挺,但購房者不再趨之若鶩,大部分持觀望態度。小傅經營的仲介公司從4月中旬就感到了“寒意”,至今月均成交量也就1—2單。

  三線城市政策收緊,四線城市呢?此前,滄州市下屬縣城的樓市普遍蕭條,房源充裕。但最近這兩個月,縣裏的房子也緊俏了起來。小傅回憶,5月份有幾位農村客戶想給孩子買房結婚,市裏房子貴得離譜,最終只能選擇到次一級的縣城購房。

  “3月以來,南皮縣、河間市等地的庫存逐漸被消化,泊頭市的房價已經從去年的4000多元攀升到8000元。只有黃驊市外來人口少,房子還有富餘,但價格也開始抬頭。目前滄州市和各縣城基本沒有庫存壓力了。聽説邢臺還有一定數量的爛尾樓,那邊的同行正在想辦法提升房源周邊環境,增建配套設施,緩解庫存壓力。”小傅説。

  業界思考

  今年上半年,以滄州為代表的三、四線樓市,變化還是相當大。

  年初時,滄州樓市熱火朝天,企業盈利高達50%,遠超正常情況下的15%。為抑制房價過快上漲,市政府加大了住房用地的供給力度,從每年2000畝增加到3000畝。但地價沒能隨之下降,年初每畝800萬元的地價,到6月底已經高達每畝1300萬元。

  3月限購政策出臺後,開發商的日子不好過。特別是由於前期房價居高不下,一些惜售的新項目還來不及開盤,導致限購政策出臺後,銷售陷入了僵局。

  針對市場新變化,一些開發商也在尋求與地方政府合作,參與到實行貨幣化安置的棚戶區改造項目中。希望減輕自身庫存壓力,也給棚改戶提供更大的安置房選擇空間。但是,棚改項目畢竟數量有限,利用棚改去庫存的效果並不明顯。

  到底怎樣才算健康地去庫存?顯然不能總靠臨時出臺限購令。如果想在保持樓市穩定的前提下去庫存,可能需要借鑒有些城市的做法,先限地價,再限房價。地價不控制,房價很難降;房價虛高,老百姓有剛需的買不起,做投資的也會觀望,還會積累新的庫存。

  想實現“房子是用來住的,不是用來炒的”,不能僅靠短期的硬限制,更要依賴長期的軟調控,不同城市應該利用地緣優勢差異化發展,儘量實現供需兩端的平衡。

  ——河北鹽百集團房地産公司總裁 張克騫

  專家點評

  在“因城施策”去庫存的作用下,今年上半年全國去庫存效果比較明顯。但需要注意的是,三、四線城市存在區域分化問題,有些熱點三線城市的去庫存進程較快,可售住房數量持續下降,導致房價有所上升,捂盤惜售現象屢屢出現。針對這類城市,應在準確研判後續需求增速的基礎上,加大住宅用地供應節奏和開發上市力度,避免由於補庫存緩慢造成階段性供求再次失衡,誘發下一階段出現房價上漲壓力。同時做好政策預案,當房價漲幅達到一定程度時,及時出臺限貸、限購措施,給過熱的市場降溫。而對那些庫存仍然較高的三、四線城市,仍應堅定不移地執行去庫存政策。

  除了去庫存的因素,部分三、四線城市出現住房價格上漲還有多方面原因。第一,這些熱點三、四線城市大都位於區域核心地區,或地處大都市圈輻射區域,隨著新型城鎮化快速推進以及區域融合發展,住房市場需求會有所提振。第二,由於一線城市和部分二線城市實行了限購、限貸政策,在溢出效應的作用下,一些自住需求和投資需求涌向附近的三、四線城市。第三,在前期優惠利率和首付政策拉動下,當地住房需求集中釋放。

  後續去庫存的關鍵,是要讓新市民安居樂業。無論是就近轉移的農業人口,還是返回家鄉購房的外出務工人員,都將是下一階段三、四線城市購房的主力軍,要給予新市民購房更多的政策性支援,包括信貸、稅收、保障等一系列措施,才可能為去庫存爭取多贏的結果。

  ——國務院發展研究中心研究員 劉衛民

  本報記者 趙貝佳

(責任編輯:楊淼)

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