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海南樓市全域限購 “速凍”後開發商何去何從

2018年04月24日 07:01    來源: 每經網-每日經濟新聞    

  每經記者 魏 瓊 每經編輯 宋思艱

  ▲CFP圖

  4月22日22時,海南省出臺史上最嚴限購政策,對非本省戶籍購房者實施全域限購。這對於外地購房者佔比近八成的海南房地産市場而言,無疑是一顆重磅炸彈。一位不願具名的資深海南房地産從業人員向《每日經濟新聞》記者表示,海南的住宅市場將進入“速凍模式”。

  近些年,隨著海南國際旅遊島建設的穩步推進,海南的房地産市場成為各大開發商和投資者眼中的“香餑餑”,外來人口強大的購買力推動海南房地産量價齊升。如今,在全域限購背景下,海南住宅市場大批尚未銷售的項目將如何處置?開發商將如何調整發展戰略?

  成交額靠前,限購更嚴

  在國際旅遊島建設穩步推進以及每年冬天百萬“候鳥”人群強大購買力的疊加作用下,海南房地産市場蓬勃發展。海南錦誠發佈的數據顯示,2017年海南全島全區域量價同漲。成交面積達2293萬平方米,同比上漲52%;成交金額高達2714億元,同比漲82%;成交均價達11836元/平方米,同比增長20%。

  其中,第一梯隊的三亞和海口成交金額分別為724億和694億元,三亞旁的陵水2017年銷售金額達到372億元。此外,澄邁、萬寧、瓊海、儋州和文昌銷售金額均超百億元,臨高、東方、五指山、瓊中等10個城市銷售金額在50億元以下。

  《每日經濟新聞》記者對比發現,成交金額靠前的城市此次受到了最為嚴格的限購,海口、三亞、瓊海三地,外地購房者需要提供5年社保;五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣2017年均處於第四梯隊,住房只能面向本市縣居民家庭銷售。

  在全域限購等嚴厲的政策調控下,2017年房企的好日子恐將成為過去式。一位不願具名的資深海南房地産從業人員向記者表示,海南的住宅市場將進入“速凍模式”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,此次調控嚴厲性超乎市場預期,海南市場降溫是必然的,因潛在購房需求會大幅度減少。

  不過,新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出,海南住宅市場短期會“速凍”,但新政不會影響市場的長期發展。

  租賃住房和産業地産迎機遇

  過去幾年,品牌房企迅速拓展海南市場,恒大、雅居樂憑藉早期規模取地,在售項目剩餘土地開發貨量較大;魯能、綠地、富力的潛在項目可建面積居多。

  據恒大2017年年報顯示,截至2017年底,恒大在海南區域共有16個項目,土地原值為161.7億元,總土地面積為1709.1萬平方米,其中海花島土地儲備達到1181.46萬平方米。

  據海南錦誠團隊調研整理的數據顯示,較早進軍海南市場的雅居樂在海南擁有5個項目,碧桂園則擁有17個項目,融創則在海南市場儲備了15個項目。魯能、富力和保利分別擁有7個、6個和5個項目。其中富力地産于4月斥資57億收購海航大英山項目,新增土地建築面積67萬平方米。

  嚴厲的政策調控下,海南房地産千億市場變局來臨,開發商將如何應對?

  歐陽捷認為,未來不排除政府因為産業佈局調整而凍結、調整住宅開發用地及其規劃,暫停新的住宅用地供應;也不排除政府暫緩審批新的住宅開發規劃以減少市場供應,或者暫緩發放預售許可和備案。開發商圈定的土地以後未必都能用於住宅開發,有的可能被要求退回政府,調整為其他産業用地,有的可能調整出讓計劃。

  政策調控下關閉了住宅市場發展的“閘門”,但同時開啟了租賃市場和産業地産的新通道。

  歐陽捷指出,海南引入大量新興産業包括深海採礦、島礁旅遊、賽馬郵輪、體育博彩、海洋牧場、深海基地、文昌航太城、新型交易平臺,都需要大量的人才,未來需要更多的住房,未來這些住房很可能是租賃住房為主。新增住宅用地會更多采取租賃住宅用地出讓模式,企業也要做好開發、經營自持租賃住宅的思想準備,儲備人才。

  同時,歐陽捷認為,未來海南會有更多的産業地産機會,比如郵輪基地碼頭、航太特色小鎮、超大型購物廣場、賽馬會及其俱樂部等等,有産業資源的開發商將獲得政府青睞和這些産業地産的發展機會。

(責任編輯:關婧)


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