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加拿大千禧一代何以熱衷租房 或因于房價居高不下

2017年11月11日 14:07   來源:羊城晚報   余瑞冬

    東張西望 千禧一代何以熱衷租房?

  加拿大傳統上一直是一個以自有房為主、自有房又以獨立和半獨立屋為主的國家,且購房者的主力多為年輕人,然而,近年來情況卻出現變化。

  1加拿大購房居住的“千禧一代”僅佔1/3

  加拿大媒體《國家郵報》旗下子報《金融郵報》8月17日刊登該國著名房産經紀公司皇家地産所做的一份調查,調查顯示,所謂“千禧一代”(25-30歲的加拿大人)的租房率異乎尋常的高。

  這份名為“皇家地産千禧年峰值調查”、完成於今年6月7日-14日,取樣範圍為1000名25-30歲加拿大人的調查報告顯示,51%的受訪者目前租房居住,14%“蹭老”即住在父母家裏,自己購房居住的“千禧一代”加拿大人僅佔受訪者比例的35%,即剛剛超過1/3。

  要知道加拿大傳統上一直是一個以自有房為主、自有房又以獨立和半獨立屋為主的國家,且購房者的主力較為年輕。這是因為加拿大房稅、地稅很高,而且自有房還需要各種打理,否則會面臨五花八門的罰款,中老年人往往覺得力不從心。加上該國遺産稅和贈與稅也較高,又無“養兒防老”傳統,他們普遍習慣“大房換小房”或索性賣掉住房去住養老院、老年公寓,而年輕人對前途和未來收入期望值高,可持續負擔能力強,且普遍有結婚、生育和住房改善等需要,更願意買房、買大房,銀行也更樂意借錢給他們。

  正因如此,這個在其他工業化國家並不算出格的調查反饋,在加拿大幾乎立即引發廣泛關注、擔憂和不同解讀。

  許多人認為,千禧一代更多選擇租房,是和收入預期、銀行利率等方面變化有關的,更與加拿大房價的扶搖直上息息相關。

  2房價負擔指數處於“高泡沫”狀態

  自本世紀初以來,加拿大房價經歷了至少3輪瘋狂上漲,卻只有兩次微不足道的小規模調整,在大部分地區房價已漲到令人咋舌的地步,溫哥華、多倫多等一線城市更是“恐怖級”:2013年時加拿大皇家銀行經濟研究所曾發表一份報告稱,全加房地産市場價格約被高估10%,而大溫地區問題尤為突出,在當年這份名為“房屋市場趨勢與居民負擔能力”的報告中,大溫哥華地區獨立平房均價高達78.3萬加元(全國均價36.3萬),家庭年收入需達14.7萬加元才能輕鬆負擔(全國家庭年收入平均為7.72萬),可負擔指數高達82.2%(指負擔此類房屋需佔家庭稅前總收入之比,全國平均為42.1%);標準兩層獨立屋,大溫均價83.3萬(全國平均41.1萬),所需家庭年收入15.7萬,可負擔指數87.8%(全國47.8%);標準兩睡房公寓單元,大溫均價38.9萬(全國平均23.8萬),所需家庭年收入7.48萬,可負擔指數41.8%(全國28.0%),即便全加平均房價指數、尤其可負擔指數,在金融機構和評級單位看來,都已深處“高泡沫”的“紅線”之上,而大溫房屋均價和可負擔指數竟比全國均價高出一大截,和排名第二、第三的城市相比差距極大(如標準兩層獨立屋,排名第二的大多倫多,上述3項數據分別為64.1萬元、13.1萬元和62.2%)。

  2015年由美國市場調查機構Demographia所作的年度調查報告中,大溫2014年平均房屋均價70.48萬元,平均居民年收入6.64萬元,房價/年收入比率高達10.6倍(即用10.6年的工資購買一套住房),在全球378個受調查城市中僅次於17倍的香港,位列世界第二,遠遠超過了“住房可負擔”的標準。房價之重,可謂一目了然,甚至觸目驚心。

  上述分析還是基於前幾年的數據,而近兩年問題有過之無不及:9月5日公佈的加拿大數據分析機構Environics Analytics“財富2017”年度報告顯示,加拿大如今有4座城市房屋均價超過100萬加元(溫哥華1721630加元,多倫多1154107加元,維多利亞1055468加元,卡爾加裏1039607加元),而僅僅1年前“百萬俱樂部”的加拿大城市還僅溫哥華一家,事實上溫哥華、多倫多和維多利亞在此前一年間房屋均價分別暴漲了21.8%、19.7%和19.0%,僅卡爾加裏房價同比小幅回落1.85%。

  3就業好的一線城市房價特別高

  儘管聯邦和部分省推出諸如“外國買家稅”之類調控措施,但也僅暫時減緩了房價上漲的幅度,並未從根本上改善加拿大大都市居民、尤其千禧一代的房屋可負擔能力。Environics Analytics的《房屋可負擔趨勢報告》顯示,大多倫多地區、維多利亞地區住房負擔成本,今年8月同比分別增長22.8%、18.3%,大溫哥華地區雖在“外國買家稅”(外國買家要增加15%的稅)等調控下僅增長了1.4%,但如前所述,這是建立在房價原本就很高的基礎上。

  與此同時,加拿大年輕人的收入、就業及收入預期等方面的增長卻跟不上房價增速。儘管許多官方材料都竭力顯示,加拿大就業市場走勢良好,經濟反彈明顯,但實際情況和普通人感受卻與之有很大偏差,具體説就是“就業機會多了,但高薪專業工作少了;上班的人多了,但做穩定專業工作的人少了”,不僅如此,加拿大人平均收入的增長遠遠趕不上一線城市房價的上漲幅度,加上企業在用人方面趨於保守,年輕人得到的機會不如以往,這些都制約了千禧一代的購房能力。

  在G7國家中,加拿大的情況有些特殊:由於地廣人稀,大多數地方氣候惡劣,因此加拿大城市、尤其一線城市人口特別集中,最好的就業(尤其收入高、前途光明的高薪專業工作)也集中在這些一線城市,而如前所述,這些城市又恰是房價特別高、住房可負擔數據特別差的地方。一方面“非扎堆一線城市不足以獲得遠大前程”,另一方面一線城市又“此地居大不易”,在這種情況下,初涉職場的加拿大千禧一代也只能置三四線城鎮的“可負擔住房”于不顧,加入一線城市的“租房一族”,甚至住在大城市遠郊的千禧一代,也常常選擇獨自在離工作地點較近的市區租一個小戶型住房,因為相較職場老手,他們的通勤壓力更甚,住處越靠近工作地點或市中心越經濟、方便。

  4選擇租房因于房價居高不下

  相對於鄰國美國,加拿大按揭尺度向來謹慎保守,2008年“次貸”危機後基本消滅了零首付,近年來又一再收緊按揭審批尺度,這對於資産“神出鬼沒”的外國買家和房地産炒手而言實際上影響甚微,卻人為抬高了千禧一代等職場菜鳥的購房負擔門檻——因為初入職場的他們很容易被苛刻的按揭條款卡住。

  和中國人“子女買房、全家幫助”不同,加拿大非華裔並沒有這種風氣,前述“皇家地産千禧年峰值調查”顯示,3/4的千禧一代受訪者表示,他們只能靠自己負擔房屋首付,而承認“會尋求外力幫助”的不到1/4,且這個“外力”並不僅限于父母。

  加拿大房地産戶型不合理,也限制了負擔能力單薄的千禧一代購房意願。不管是獨立、半獨立寓所還是共管式寓所,加拿大的平均物業形態是較大的戶型,戶均臥室達2.5間,浴室1.5間,戶均面積達1272平方英尺(約合118.172平方米),這樣的房子在寸土寸金的一線城市當然絕不可能便宜。

  這並不意味著加拿大千禧一代如某些國內朋友所渲染的,“不希望被房貸壓垮”、“不在乎有沒有自己的物業”。還是同一份調查顯示,67%的受訪者希望在2022年之前從租客變為業主。

  對於這些年輕人而言,選擇租房的最主要原因仍然是負擔不起:53%的受訪者稱,他們願意且能夠為一套住房所支付的款項(包括現款、存款和各種借款),是35萬加元,很顯然,這筆錢在大溫哥華、大多倫多這樣的熱門城市,距離成為一名業主還非常遙遠。

  更大的麻煩在於這個缺口還可能進一步擴大:加拿大統計局數據顯示,多數省份過去5年間,25-30歲的千禧一代數量在增加,他們的住房需求也在水漲船高,而他們最集中的一線城市,房屋可負擔性正在惡化。

  更要命的是連租房成本也扶搖直上:PadMapper租房市場統計顯示,2017年8月全家公寓租金最貴的溫哥華,一居室公寓租金已高達1990加元/月,同比上漲13.7%,二居室3200加元/月,同比雖僅上漲3.2%,但實際上已有價無市。緊隨其後的多倫多,一居室、二居室公寓月租金分別為1850加元(同比漲8.8%)、2450加元(同比漲14),排名全國第十的安大略省奧沙華市,一居室公寓月租金也高達1010加元。

  由於租房市場近期呈現出小戶型、熱門城市熱門街區漲幅一馬當先的鮮明特色,而如前所述,這類和這些地段的出租房,恰是千禧一代等年輕人和職場菜鳥需求最密集的房源。一些觀察家指出,如不能迅速拿出有針對性的解決方案,未來加拿大年輕人的安居樂業之夢,將會受到極大影響。

  陶短房

(責任編輯:于躍)

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