步入深水區的樓市調控如何進行?

2018年01月13日 07:00   來源:經濟日報-中國經濟網   

  核心觀點:經濟日報-中國經濟網專欄作者譚浩俊認為,目前的樓市調控,已經步入了深水區,到了出臺樓市政策必須更加精細的階段,更需要講究技巧、策略和效果,要做到精準施策。

  2017年,在“房住不炒”總基調下,全國商品房成交量增速有所放緩,而上市房企銷售規模再創新高。201819日,中原地産研究中心公佈的最新統計數據顯示,截至日前,共有31家上市房企公佈2017年銷售業績,這些企業全年銷售額合計高達33758億元,相比2016年的21908億元上漲幅度達到54%

  各地都把房價穩定作為樓市調控的主要抓手,出臺各種調控措施,穩定房價、穩定市場。於是,有分析認為,樓市交易也將受到嚴重影響,市場將出現低迷狀態。甚至有觀點認為,地方政府會因為財政困難,放鬆樓市調控,以便於再次舉起“土地財政”的大旗,推動樓市復蘇。

  我們並不否認,樓市調控確實對市場産生了一定影響。但是,從上市房企的銷售情況來看,樓市並不象有人認為的那樣,已經陷入到全面低迷狀態。

  也許有人會説,上市房企銷售增長幅度較大,可能與房企回籠資金力度加大有關。客觀地講,不排除這種可能。前提是,要想回籠資金,必須有消費者買單,有居民購房。這也意味著,上市房企能夠出現銷售收入大增的現象,與消費者沒有因為樓市調控而放棄購房有關,各種剛性、改善性需求仍然按照正常規律支撐著市場,從而使房企沒有因為樓市調控而全面陷入停擺。這也從另一個方面説明,所謂樓市調控使市場陷入低迷的觀點,是想當然的,是站不住腳的。對樓市調控,必須冷靜思考、理性分析。

  客觀地講,一項調控政策的出臺,不可能不對市場産生影響。但不管怎麼調控,基本的目標不會變,那就是“房子是用來住的,不是用來炒的”。正是因為有這樣的目標,地方在制定和執行樓市調控政策時,就會更加慎重、理性和客觀。所謂的市場低迷現象,會在局部出現,但絕不會在全局出現,這也是為什麼在樓市調控政策如此嚴厲的情況下,上市房企銷售收入仍保持很高增長水準的原因之一。

  必須承認,目前的樓市調控,已經步入了深水區。一方面,政策的作用已經得到較為全面的發揮,無論是一二線城市還是三四線城市,房價都趨於穩定,有的城市還出現了下降。也就是説,調控的基本目標已經大致實現。另一方面,房價上漲與庫存積壓的矛盾依然存在,熱點城市仍面臨房價上漲的內在壓力,一旦政策鬆動,尤其是限購限售政策鬆動,有可能會引發房價迅速上漲。相反,那些庫存較大的城市,如果繼續維持現有的調控政策,則難以達到去庫存目的。兩者之間如何取捨,是一個非常敏感而重要的問題。

  而住建部日前召開的工作會議傳遞出的信號是,2018年將抓好房地産市場分類調控,促進房地産市場平穩健康發展。也就是説,分類調控是2018年樓市調控的主要方式。具體地講,就是針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支援改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。如此一來,方向就明確了,不同的城市,可以根據不同的情況,採取不同的調控政策,實施不同的調控手段。

  也許正是因為今年的樓市調控把著力點放在了分類調控上,因此,新年一過,蘭州市就出臺了放鬆限購的政策,給了各方一個不大不小的驚奇。不過,仔細看看,蘭州的放鬆限購,是建立在限售收緊的基礎之上。因為,放鬆限購,可以發揮去庫存的作用,避免庫存過大,對市場穩定和風險防範産生影響。收緊限售,則可以制約炒房和過度投資投機。至少,可以讓炒房者沒有太大的獲利空間。

  蘭州放鬆限購的信號,無疑也從一個側面説明樓市調控確實已經到了深水區,已經到了出臺樓市政策必須更加精細的階段。因為,目前的樓市,既沒有達到可以退出調控的時期,也不能繼續以“緊”為上,而必須結合各地實際,對調控政策做出相應微調。既然是微調,就更需要講究技巧、策略和效果,要做到精準施策。象蘭州這樣的政策調整,是比較恰當的,也是符合分類調控要求的。

  需要提醒的是,在當前形勢下,開發商必須把回籠資金放在突出位置,避免出現資金鏈斷裂的現象。同時,在拿地問題上也要十分小心,不要再輕易製造“地王”。而對地方政府來説,則必須緊鎖“土地財政”大門,不要指望再依賴“土地財政”。尤其是庫存較多的三四線城市和部分二線城市,絕不能隨意製造新的庫存。(中國不良資産行業聯盟研究員、經濟日報-中國經濟網專欄作者 譚浩俊)


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(責任編輯:鄧浩)

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