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中糧地産核心凈利虧1億 上半年依賴投資性收益維持盈利

2013年09月05日 07:21   來源:時代週報   

 

  有著央企中糧集團這樣的富爸爸,從2005 年中糧地産集團股份有限公司(以下簡稱“中糧地産”,000031.SZ)誕生之日就被寄予厚望,然而9年時間過去了,中糧地産非但無法和他的央企小夥伴中海地産、保利地産一爭長短,甚至連三流房地産公司的門檻都無法邁過。

  8月29日中糧地産公佈的2013年半年報顯示,上半年公司實現營業收入29.23億元,同比增長139.12%;凈利潤1.08億元,同比增長78.05%。但其中公司通過處置投資性房地産和金融資産分別取得1.7億元和1.1億元投資收益, 因此公司扣除非經常性損益後的核心凈利潤仍然虧損1.09億元。

  時代週報記者查閱了中糧地産的歷年年報,發現2007年(2006年中糧地産前身深寶恒才完成股改)中糧地産營業收入為8.24億元,扣除非經常性損益後的核心凈利潤達到2.22億元,而到了2012年,中糧地産營業收入為79.45億元,但是扣除非經常性損益後的凈利潤只有1.23億元,到了2013年上半年,這個數字卻變成虧損1.09億元。

  越忙乎越虧損

  2013年2月7日,中糧地産發佈金融資産減持公告稱,公司已于近日出售持有的招商證券800萬股以及光大銀行484萬股,經財務部門測算,公司本次處置可供出售金融資産産生的稅後利潤總計8400萬元。

  瑞銀的研究報告指出,儘管公司營業收入同比增長139%至29.2億元,但毛利率同比下降8個百分點至30%,銷售、管理及財務費用高企,使得公司扣除非經常性損益後的核心凈利潤仍然虧損1.1億元。公司通過處置投資性房地産和金融資産分別取得1.7億元和1.1億元投資收益,並借此實現整體盈利1.1億元。

  “中糧地産是越忙乎越虧損,這麼多年來,完全就是依靠出售金融資産和投資收益才能撐到今天,若是只靠房地産業務,早就虧損得不行了,”一位不願具名的券商告訴時代週報記者。

  中糧地産副總經理朱海彬曾經在招商證券出任董事,因此中糧地産一度是招商證券的重要股東之一,在當年大牛市的行情下,中糧地産積極進行金融等資産的投資,也成為中糧地産日後的救命稻草。

  2005年6月,中糧集團收購深寶恒,更名中糧地産,當年年報商品房銷售收入為194.3萬元,2006年年報更降低至22.66萬元,幾乎可以忽略不計,直到2007年中糧地産才開始發力。

  2007年年報顯示,中糧地産實現營業收入8.24億元,歸屬上市公司凈利潤4.66億元,是年,中糧地産凈利潤大幅增長,主要原因是出售深圳新安湖實業有限公司收益2.85億元,其投資收益佔公司利潤總額的89.97%。

  從2009年開始,中糧地産先後通過二級市場出售中匯醫藥、江西銅業、中國寶安、招商銀行等股權。

  2011年,中糧地産曾先後四次拋售所持招商證券股份,累計出售招商證券3917.6萬股,套現4.42億元,當年中糧地産的凈利潤不過4.22億元,換言之,若非依靠拋售金融資産獲利,當年的凈利潤就會出現虧損。

  2012年3月和6月,中糧地産再次出售公司持有的招商證券2286.6萬股,出售金融資産産生的稅後利潤約1.88億元。

  時代週報記者查閱年報和審計報表看到,中糧地産的營業收入,從2007年的8.24億元到2012年的79.45億元,幾乎增長了10倍,但是扣除非經常性損益後,中糧地産2007-2012年歸屬上市公司股東凈利潤分別為2.22億元、1.47億元、2.75億元、1.64億元、1.81億元和1.23億元,幾乎沒有什麼變化,到了2013年上半年,這個數字為虧損1.09億元。

  非經常性損益是指公司發生的與經營業務無直接關係,以及雖與經營業務相關,但由於其性質、金額或發生頻率,影響了真實、公允地反映公司正常盈利能力的各項收入、支出。

  非經常性損益包括資産收益、補貼收益以及營業外收入等,因此扣除非經常性損益後的凈利潤,更能真實地反映企業主營業務的利潤情況。

  中投顧問房地産行業研究員殷旭飛對時代週報記者表示:通過處置相關資産的方式來提高投資收益的模式,並不能為中糧地産帶來持久收益。上述業務並非其主營業務,對企業的長期成長和核心貢獻率並不高。中糧地産要想有所突破,除了經營好已有項目並整合自己在人脈、融資渠道等方面的資源外,還需要業務調整結構以及項目區域佈局,以此來提升競爭力。

  核心凈利潤疑為注水

  儘管2012年下半年至今全國樓市一派欣欣向榮,地産公司銷售業績也隨之大漲,今年跨入千億俱樂部的房地産企業預計至少有六家,中糧地産卻背道而馳,還在為跨過100億元的門檻苦苦掙扎。

  2010年國資委宣佈78家央企退出房地産業務,中糧地産幸運地成為被保留地産業務的16家企業之一。

  然而,去年同為央企背景的綠地和保利房産銷售額突破1000億元,隨著中國建築表態將地産業務注入中國海外後,中海地産今年的銷售額或突破1500億元。

  在殷旭飛看來,中糧地産前兩年凈利潤還算平穩,但今年上半年凈利潤僅為1.1億元,年末要達到2012年5.1億元的凈利潤水準難度較大。

  “業績不良主要原因在於中糧地産集中佈局在北京、深圳、成都等地,拿地成本居高不下,營業成本大幅上升,毛利率水準下降;另一方面,上述區域大型房企聚集,競爭激烈,中糧地産旗下可售房源減少,也使其處在不利地位,”殷旭飛對記者表示。

  即使扣除非經常性損益後,中糧地産歸屬上市公司股東凈利潤已經如此之低,但還是有些令人存疑。

  “以2010年為例,當年中糧地産凈利潤為4.64億元,但是其投資收益就佔了5.24億元,就算忽略營業外收支凈額和補貼收入,扣除非經常性損益後的凈利潤應該為虧損,但是年報卻顯示為1.64億元,相差實在是太大了,”前述不願具名的券商對記者表示。

  現金流不足以支撐高價拿地

  2010年中糧成為被保留地産業務的16家企業之一,中糧集團總裁于旭波當時表示,在今後的發展戰略中,中糧集團堅持把70%以上的資源投放到糧油食品業務上,把集團25%左右的資源投入到酒店地産業務上。“我們將按國資委的要求,利用中糧的地産品牌,積極參與城市化進程,特別是要為糧油業務提供現金流。”

  但是這一地産夢想始終沒有實現,更難堪的是,杜邦分析法中,中糧地産反映盈利能力的凈資産收益率(ROE)從2007年的19.87%驟降到2008年的4.29%,2012年為10.81%,而2013年上半年為2.28%;反映資産管理效率的資産週轉率從2007年的19.46降至2008年的14.44再降至2013年上半年的8.30%。

  與之相比的是,萬科2012年全面攤薄凈資産收益率(ROE)達到19.66%,保利地産2012年ROE達到19.9%。

  與之對應的是中糧地産漫長的建設週期,目前在售的深圳中糧瀾山項目,土地儲備為2005年公司重組之前獲得,2006年重新開工,工期已達9年。目前在售的長沙中糧北緯28是2006年購入的土地。中糧地産經營效率以及現金回籠能力之低可見一斑。

  另外,公司的銷售、財務及管理費用一直居高不下,2009-2012年期間僅銷售和管理費用佔營業收入的比重一直超過10%。

  今年以來,沉寂多時的中糧地産成為土地市場上的“兇猛”掠食者。從6月27日于南京高溢價拿地以來,中糧地産1個月左右時間便在南京、北京、成都連拿三塊地,總計花費近61.39億元。

  一面是瘋狂拿地,一面是其庫存在逐年上漲。Wind的統計數據顯示,其最近4年的庫存分別為,2009年末64.26億元;2010年末128.24億元;2011年末244.9億元;至2012年9月30日則為261.07億元。

  瑞銀的報告指出,公司期末貨幣資金較年初上升13%至67.3億元,而有息負債則下降2%至123.1億元,凈負債率較年初下降12個百分點至74%。不過公司短期有息負債僅略低於貨幣資金餘額,佔總借款的比重上升6個百分點至54%。我們認為公司的資金狀況仍較緊張,難以支援公司持續擴大土地儲備。

  殷旭飛也指出:中糧地産連續高價拿地,有兩方面的不利影響。一方面,高價拿地,推高企業運營成本,項目後期開發運作壓力較大;另一方面,高價拿地,也侵蝕企業利潤,造成毛利率水準下降。當前房地産再融資還沒有正式開閘,房企融資渠道普遍收窄,融資成本上升,頻繁高價拿地確實對企業資金鏈造成較大的壓力,現金流不充裕,負債率或趨高。

(責任編輯:李方)

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