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萬科攜手小米試水合作建房:沒有産權 價格是市場價一半?

2017年03月19日 08:14   來源:經濟觀察報   

  3月14日,初春的北京艷陽高照,在海澱區永豐産業基地大牛坊村原址上,大片叢生的雜草覆蓋土地上,幾輛小型汽車不時把一車車鐵架卸載在空地上,另一頭,幾名工作人員正在測量、標記號,用石灰粉描出一條條白線。“這是萬科的住宅項目,馬上就要動工了。”一位工作人員表示,這塊土地南側部分為萬科土地。2016年12月份,萬科在這裡獲得了18號地,並和住總聯合拿下了臨近的19號地塊,荒地北部的20號地被首創天恒中糧獲取。

  有消息稱,萬科將與小米合作開發永豐自持地塊,主要供小米公司高管和員工購買。多位小米員工向經濟觀察報確認,公司內部已經開始全員自願認購,“從上個星期就開始登記了”。

  對於雙方合作建房的消息,北京萬科方面表示,目前還不方便透露相關情況;小米公司負責媒體對接人士表示,其“多方打聽”,並沒有聽説此事。

  沒有産權 價格是市場價一半?

  小米公司一位員工透露,萬科和小米合作建房事宜從春節後就開始商談,3月上旬正式確定合作意向。目前小米公司已經啟動認購登記工作,全體員工均可認購。

  有兩種項目類型可供選擇,一種為普通住宅,以70-90平方米兩居為主,均價大約為5.5萬元/平方米;一種為疊拼,面積為178平方米,售價在950萬-1000萬元。

  另一位小米員工介紹,合作項目檔次和定位甚至會高於萬科翡翠係,目前永豐産業基地周邊二手房價格普遍超過8萬元,這意味著合作項目如果做成可銷售的商品房,價格很可能會超過10萬元/平方米。

  不過,按照雙方合作意向,小米員工雖然能夠以市場價一半的價格購房,但無法獲得産權和房本,也不能在公開市場自由交易,只能在小米公司內部交易,也不能落戶北京市戶口。

  上述小米員工透露,目前公佈的價格為初期預算價格,最終價格仍未確定,萬科方面負責和金融機構協調按揭,目前初步談下來的首付比例為50%。“我原來想認購一套疊拼,但物業費比較貴,而且沒有産權,也不能落戶,就放棄了。”

  內部員工認購登記完成後,小米公司將根據認購數量確定與萬科的合作範圍和面積,如果認購人數超過萬科能夠提供的最大額度,可能將通過抽籤方式決定最終購房資格;相反則可能縮減合作面積。

  據悉,除小米外,包括 神州數位 等企業也與萬科有合作意向。萬科將根據合作方意向認購面積確定具體合作事宜。萬科和合作企業共同籌集開發和運營資金,合作方可能是一家企業,也可能是多家企業。

  項目建成後,一部分交給像小米這樣的合作投資企業,一部分將以股權合作方式出售給企業,剩餘部分由萬科對外出租或出售使用權。根據自持要求,項目産權不能分割,未來萬科將和合作方共同成立合資公司持有産權。

  不過,“現在僅僅是登記,其他的事還沒有落定呢。”小米員工表示。

  與高精尖企業合作

  其實,對房地産領域合作建房的模式,萬科早已經進行嘗試,2015年底,北京萬科出資3.21億元與神舟數位共同開發海澱區唐家嶺一幅商業用地,該幅土地由神舟數位獲得,要求50%自持。

  2016年12月1日,萬科獲得永豐兩個自持項目地塊,根據土地出讓要求,兩幅土地的住宅限價53400元/平方米,項目建成需全部自持。這也是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。

  拿下兩幅土地不久後,針對外界“算不過賬”等質疑,萬科高級副總裁、北京區域首席執行官劉肖曾表示,兩幅土地將通過眾籌方式破題,從傳統開發銷售模式轉變到經營服務模式,由政府、眾籌企業和開發商協同聯動。

  劉肖還透露,拿到土地的第一時間,他給海澱區幾個大型企業打電話商談眾籌合作想法,“70%接到電話的企業都表示有興趣參與。”上述北京房地産界人士也表示,拿到土地不久後,萬科大客戶部對永豐周邊企業做過調研。

  按照劉肖的表述,合作企業産業定位必須與《京津冀協同發展規劃綱要》對北京功能定位相符,必須為符合海澱區産業規劃的資訊服務、科技金融、智慧硬體、智慧財産權服務業等為代表的高精尖企業。

  對於具體合作模式,萬科以兩個地塊為基礎建立相應眾籌平臺,根據合作對象數量確定眾籌份額,邀請眾籌企業共同來開發這塊土地,然後把開發的項目交給企業,再由企業租給他們的核心員工。

  根據規定,眾籌單位不能以戶進行分割,但眾籌單位可能是一個住房單元,也可能是一棟樓,還可能是幾棟樓。具體根據眾籌方實際需要進行配置。

  在這一模式中,萬科和合作方分工明確,萬科主要負責項目建設和配套引進,並提供相應的物業等服務;合作方進行眾籌投資、向萬科交納項目開發和運營費用,項目建成後員工租賃或購買房源,租金或銷售金通過眾籌平臺返還給合作企業。

  一位北京房地産人士透露,因為擔憂房價上漲可能帶來的人才和産業流失,未來北京市政府可能將大力支援開發商自持土地建設和經營,並引進優質學校形成學區房。“政府希望這種模式能夠佔據一定比例,來完善租賃市場。”

  當時,劉肖還透露,小米、神州數位和華為均有合作意向。

  房價緩衝帶

  對開發商萬科而言,通過合作可以快速回籠土地支出成本,而且可以通過為項目提供物業服務、商業等配套服務獲得穩定的收益。不僅可以提高企業週轉率和開發效率,也為房地産開發企業開闢一條理想的輕資産運營之路。

  對政府而言,通過這一模式,避免了地王、高房價等標簽的困擾。

  對於房地産市場而言,雖然這一合作方式整體上減少了投放到公開市場的房源數量,但是由於自持租賃項目不能自由流通,投機性資金難以進入,減輕了部分城市建設人才的住房壓力,對房價過快上漲形成市場過熱局面形成緩衝效果。

  上述北京房地産人士認為,“政府也希望通過這一模式留住和吸引高精尖企業,為調整經濟結構和促進實體經濟發展創造環境。”

  上述人士表示,如果這一模式可行,未來北京市政府或將把更多政策、土地等資源向自持合作建房方面傾斜,“據説北京市很堅決,即便犧牲了土地出讓金收入,也要保證房地産市場健康發展”。

(責任編輯:劉朋)

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