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2月70城房價晴雨播報:15個熱點城市近七成環比下降

2017年03月20日 07:27   來源:每日經濟新聞   

  編者按

  【 從3月1日河北的涿州開始,到3月19日的保定為止,據不完全統計,在半個多月的時間裏,全國有17個城市相繼出臺樓市限購或者限購升級措施。限購政策出臺得如此緊鑼密鼓,不得不説與春節後全國各大城市出現的漲價潮有關。尤其是北京,自進入3月以來,房價就開始飆升,從側面印證了樓市確實到了不調控不行的地步。

  短期內如此密集出現各地調控政策,實屬罕見。這將給樓市帶來多大的影響?各地市場的反應又有何不同?《每日經濟新聞》房産頻道記者對此詳細解讀。】

  每經實習記者 馬瑋煒 每經編輯 羅偉

  3月18日,國家統計局對外公佈了“2017年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。數據顯示,與1月份相比,2月份70個城市新建商品房價格漲幅趨緩,尤其是在國家重點監控的15個一線城市及熱點城市中,有10個城市房價有所下降,佔比近七成。

  與1月相比,上述受監測的70個城市的房價波動幅度也再次收窄,多數城市新建商品住宅價格下降或漲幅在0.5%及以內。

  國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,上述重要變化與相關重點城市因地制宜、因城施策的房地産調控政策作用密切相關。

  ●新建房:三亞領漲,深圳領跌

  數據顯示,2月份70個檢測城市中,有58個城市新房價格上漲或止跌。其中三亞、西安、重慶、廣州和海口五個城市的房價環比增幅最大,緊隨其後的有揚州、韶關、哈爾濱、長沙和九江,這幾個城市位列房價上漲前10位,其中漲幅最大的是三亞,環比上漲1.3%。

  《每日經濟新聞》記者注意到,新房價格主要下跌城市則集中在15個一線和熱點二線城市中,其中,有10個城市新建商品住宅價格環比降幅在0.1至0.6個百分點之間;2個城市環比持平;其餘3個城市環比漲幅均在1%以內。

  劉建偉解釋説,2月份,15個一線和熱點二線城市在因地制宜、因城施策的房地産調控政策作用下,新建商品住宅成交量繼續減少,房價環比綜合平均略有下降,降幅與上月持平。

  從上述15個熱點城市來看,北京新房價格環比已連續4個月停止上漲,與上月持平;深圳則連續5個月出現下跌,2月環比跌幅在6%;上海卻在連續3個月下跌後回漲0.2%。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,在各類城市中,三線城市漲幅最大,後續需加強對三線城市的政策調控。他認為,去年四季度開始的政策調控,效力在逐漸釋放。從目前城市數據看,熱點城市逐漸降溫,但其他城市房價上漲幅度相對偏大,此類城市近期可能會頻頻出臺調控政策,有利於引導市場回歸平穩。

  ●二手房:上漲城市略有增加

  二手房方面,國家統計局公佈的70個大中城市數據顯示,2017年2月份,70個大中城市二手住宅價格環比漲0.4%,這是目前為止連續第23個月的上漲。

  但相比1月份的數據,2月份的增幅總體持平。另外,經過對比,2016年全年和今年1~2月份數據,一二手房的價格走勢基本一致。

  與1月份相比,今年2月份70個大中城市中,二手房價格下降的城市有11個,上漲的城市有55個,持平的城市有4個。而在1月份,價格下降的城市有16個,上漲的城市有51個,持平的城市有3個。

  數據表明,2月份二手房價上漲和持平的城市數量有所增加,而下降的城市數量有所減少。同時,統計顯示,有59個城市房價處於止跌或上漲態勢。

  以北京為例,安居客房價數據顯示,截至2017年3月14日,北京二手房均價首次突破6萬元大關,達到60382元/平方米,環比上月上漲1.4%,同比去年上漲了43.5%。2014年走出低迷期後,北京房價連續三年持續走高,相比2012年底正好翻倍。

  安居客一位房産分析師告訴《每日經濟新聞》記者,信貸政策的效用是短期的,土地資源緊缺決定了北京房價的長期趨勢。

  嚴躍進認為,雖然二月份的整體房價(包括新房、二手房)有所上漲,但是總體還處於“合理區間”,而3月份開始,各地調控政策會紛紛出臺,這就説明房價上漲的壓力依舊存在。

  他指出,各地出臺管控政策後,預計房地産市場後續趨於穩定,尤其是各地針對外來人口社保繳納年限的增加、認房又認貸等政策的提出,都使得此類城市後續穩定房價的基礎更加紮實。

  ●去年房價漲幅創7年新高

  根據易居智庫提供的數據,近七年(2010年~2016年)70城商品房價漲幅分別為7.5%、6.9%、7.7%、7.7%、1.4%、7.4%以及10.1%,而今年前兩個月的漲幅為2.9%,較去年呈明顯收緊態勢。

  數據顯示,2009年70城商品房房價漲幅達到23.2%之後,2010年全國開始實行限貸,各大重點城市也紛紛推出限購政策,當年房價漲幅明顯收窄。

  2014年,整體交易量和房價都較上年出現下跌,其中70城整體交易量相較2013年下跌9.6%,而價格方面,2014年9月開始出現下跌,隨後跌幅增大,到了2014年12月跌幅達到4.5%。在此情況下,各大城市又紛紛解除此類政策,並出現信貸放寬“救市”政策。

  對於2015年而言,由於面臨更為寬鬆的政策環境,呈現價格和交易量都大幅上漲的態勢,其中交易量相較于2014年的3.95億平方米上漲了26.1%,為4.98億平方米,價格上漲7.4%。

  2016年,上升趨勢依舊明顯,數據顯示,整個2016年的70城商品房交易量為6.32億平方米,相較于2105年上漲26.9%,價格漲幅為10.1%,創下近七年新高。

  但這一態勢在2016年四季度開始得到了相對控制。根據《每日經濟新聞》記者簡單梳理,自去年9月30日以來,全國有35個城市出臺了超過105次有關房地産的約束性調控政策,16個城市升級了限購限貸措施,其中,北上廣深均實行“認房又認貸”。

  嚴躍進認為,在此背景及高壓政策下,預計今年上半年房價環比增幅數值不會太大,房地産市場總體會停留在平穩運作的區間。

  廣州影響

  廣州需求外溢:增城樓盤遭“搶”廣州客再度涌入佛山

  每經記者 魏瓊 每經編輯 羅偉

  一紙公文讓深夜的廣州全城沸騰。

  新政後首日,不限購的增城迎來了搶房高潮。“增城已經不是買房了,完全就是在搶房。”增城某樓盤銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者。

  原計劃于3月18日開盤的5樓盤僅4盤如期開盤,價格均有不同幅度的上漲,翡翠綠洲與廣鋁荔富湖畔雙雙售罄,挂綠湖碧桂園公寓開盤1小時去化達到九成,碧桂園印象3月19日推出43套商鋪,有客戶一口氣掃了23套。

  國家統計局公佈的2月70城住宅銷售價格統計數據顯示,廣州新建住房價格環比上漲0.9%,已是連續第23個月上漲。在15個熱門一線二線城市裏,廣州上漲幅度最大。

  增城上演一日瘋狂

  據了解,3月18日原計劃有5個樓盤開盤,但在17日深夜限購政策加持下,僅4盤如期開盤。

  翡翠綠洲的銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者,早上5點就有購房者在排隊買房了,而18日推出的200套76~147平方米兩房至四房單位目前已全部售罄,價格在2.1萬~2.5萬元/平方米。

  該銷售人員透露,梳理了一些余貨或者遺漏的貨量,于3月19日推出,但是貨量不多,具體戶型和貨量需要梳理之後才能知曉,未買到房的客戶19日趕早還可能買到房。該銷售人員告訴記者,客戶並不是越早來就能買到房,而是需要更快下決定,開盤當天很多客戶在樓下猶豫一陣,房子就被搶了。

  同樣位於增城的廣鋁荔富湖畔推出的130套76~107平方米精品“N+1”二至三房已全部售罄,工作人員告訴記者,一上午的時間130套全部賣出,均價為1.7萬元/平方米,並當場清理遺漏的貨量,確認全部售罄。

  該工作人員透露,廣鋁荔富湖畔預計將於四五月間再推新貨,貨量在100套左右,預計均價為1.8萬元左右。

  碧桂園挂綠湖18日推出168套38~ 45平方米loft公寓,價格在1.7萬元~1.8萬元/平方米,帶裝修。據銷售人員介紹,原本預計到場300組客戶約1000人,而項目開盤不到1小時,現場客戶已超500人。據《每日經濟新聞》記者了解,該項目開盤一小時去化率達九成。

  同樣于18日加推的碧桂園印象推出43套商鋪,據廣州房産報道,有大客戶一口氣掃了23套。

  網易房産監測陽光家緣數據顯示,截至2017年3月16日,廣州一手住宅共成交19625套,其中增城成交達到4925套,佔全市成交量的四分之一,穩坐廣州銷冠位置。經過一年的去化,增城的庫存去化週期已低至4個月,明顯低於正常的8~10個月的水準。

  據《每日經濟新聞》記者了解,碧桂園城市花園預計于4月份推出新貨,貨量大概在200套左右,預計價格在1.7萬~1.8萬元/平方米。銷售人員介紹,目前正在進行誠意登記。

  佛山樓盤受到青睞

  地産經濟學家鄧浩志認為,如果限購不跟進,增城、從化這兩地的房價也一定會持續快漲。

  談及廣州連夜升級限購政策,知名財經評論家葉檀認為,限購明顯是控制房價的手段之一,短期可能會壓製成交量,但真正影響房價的經濟增長和貨幣量宏觀面並沒改變,房價長期仍然持續上行。

  在廣州調控升級之下,2016年搶走四成廣州客的佛山則直接成為廣州調控加碼的受益者,大肆“搶走”廣州客。

  佛山越秀星匯雲錦項目18日在售的116平方米三房的價格已升至2.5萬元/平方米,大戶型價格為1.8萬~2萬元/平方米左右。

  該項目銷售人員告訴記者,樓盤在17日晚12點提價,後續價格還會繼續漲,如果開始全線調價,預計均價將漲2000元/平方米。廣州調控政策一齣,廣州很多的客戶都涌入佛山了,廣州新政後首日該項目就已消化10多套單位,目前所剩貨量大約為40套左右。

  據了解,佛山南海萬科廣場在售有88平方米和90平方米的三房戶型,銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者,目前項目均價2.9萬元/平方米。該銷售人員透露,有繳存公積金的客戶在首付不足的情況下,項目可以想辦法解決一部分首付問題。

  鄧浩志表示,廣州的購房門檻進一步提升,外地戶口的“剛需族”被迫轉戰佛山,預計佛山實際成交量將有所放大,而價格也會加速攀升。但房價上漲壓力也加大了,佛山近期調控加碼的可能性很大,但預計力度並不會太大。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示,佛山目前本身購房政策寬鬆,廣州政策收緊將有更多的購房需求涌入佛山,大家擔心佛山後續會收緊外來政策,尤其是廣州和佛山交界的地方可能會有政策出臺,因為近期交界處交易可能會比較活躍,搶購現象可能會出現。

  北京現場

  北京調控衝擊波:豐臺一樓盤急了,早點定可享99折

  每經記者 杜冉樂 每經編輯 羅 偉

  全國兩會閉幕之後,新一輪調控説來就來了。

  3月17日下午,北京市住建委出臺“認房又認貸”的樓市新政,使得調控重返2014年“9.30”新政之前的從緊狀態。

  從北京樓市新政來看,核心要點是購房首套非自住房首付不低於40%,購買二套自住房首付比例提至60%,購買二套非自住房首付不低於80%。

  調控順勢出爐

  3月13日,《證券時報》旗下的“券商中國”微信公號曾發了一篇《北京又瘋狂?賣家報728萬,買家從7點砍價砍到夜裏11點,745萬成交》,次日又發佈《焦灼的房價!北京過戶加急號炒到1萬塊,2月份70萬人次看過房……都在等明天定調》。

  《每日經濟新聞》記者注意到,3月16日,財新網報道稱北京部分銀行停貸。次日,多家相關銀行借媒體發聲否認停貸。

  但隨著北京樓市輿情升溫,加碼調控也順勢出爐。當天,號稱“京城二手房交易大鱷”的鏈家集團掌舵人左暉評論説,北京新政將顯著影響供求市場,也會影響部分消費者的預期。

  新政加碼之後,北京樓市到底有何變化?3月18日,《每日經濟新聞》記者實地走訪了北京市區多個在售的住宅新樓盤。

  售姐催客戶下單

  在豐台區槐房西路南段的天恒金融街公園懿府,再往南走不遠處是北京南五環,往東數公里就是南苑機場。記者在靠近該樓盤的大路邊下車,看到售樓部門前的道路還未修好,只鋪了一層綠色防塵網。

  儘管如此,這似乎並不妨礙看盤者駕車前來。除了北京牌照之外,還有不少天津與河北牌照的小汽車,尤其是河北“非冀A”牌照較惹眼。

  進入售樓部後,《每日經濟新聞》記者看到,這裡並未出現人山人海搶房的情況。一名置業顧問介紹説,目前他們在售的是14號樓,全是110平方米以上的戶型,一梯兩戶。

  記者從上述樓盤的銷控表進一步看到,當天該樓盤還有大量可售房源,售價均在7萬元/平方米以上。

  當上述置業顧問問及記者想買的是否屬於首套房時,其表示目前北京首套房絕多數首付比例已是四成,3.5成的情況已非常少,那個售價是拿到預售證後的售價,不能隨便調。

  看到記者有些猶豫,上述置業顧問補充説,如果能早點訂下來,可以打99折,優惠下來達8萬多元。3月19日,記者再度接到上述置業顧問的銷售電話,詢問是否考慮好了。

  記者在豐台區一個名叫上海建築的在售樓盤也了解到,該樓盤主力戶型主要是140平方米以上,面積比公園懿府的戶型面積還大。記者查詢發現,網易房産數據顯示,2月底時該樓盤有10余套在售,如今其一位置業顧問透露,目前大概還是有不到10套。

  此前諸多媒體報道稱,京城新房趨於豪宅化。記者發現,這應是基於售價視角。與此銷售波瀾不驚形成對比的是環京樓市升溫潮。

  熟悉京津冀樓市的中國城市産業發展聯盟主席陳寶存舉例説,“涿州的天保綠城樓盤,報價已從16500元/平方米一路飆升到19000元/平方米,估計排卡客戶得死一批。”

  上海案例

  去年樓市新政余威尚存 上海暫未捲入調控“風暴”

  每經記者 吳若凡 每經編輯 文 多

  3月至今,全國已有北京、廣州、南京、杭州、青島等多個城市對全域或部分區域升級樓市調控。而去年11月,上海也曾出臺了一輪調控政策,從提高首付比例、認房認貸到控制貸款等,號稱上海史上最嚴調控,但在今年3月的調控潮中,處於一線“風暴眼”的上海卻尚未跟進。

  從機構數據看,2月上海一手房同比成交量一度“腰斬”,房價也出現鬆動。在這一波調控潮席捲全國的背景下,上海的調控成果能否為全國樹立典範?一些在售新盤的實際銷售受調控影響又有多大?3月18日前後,《每日經濟新聞》記者實地走訪了多個樓盤,一探究竟。

  ●2月新房成交量同比降49.1%

  2016年初,上海樓市出現火熱局面,僅青浦區域就出現了多個開盤當日售罄的樓盤。但伴隨“325”新政出臺,明確表示嚴厲打擊房價過快上漲,樓市在4~5月出現回落。

  不過,去年6月上海房價再度反彈,上海整體成交均價突破4萬元/平方米。在樓市尚未徹底回暖時,去年11月,上海樓市新政再度加碼,並帶來一系列變化。

  青浦區中原地産一位經理人向先生告訴記者,11月的新政帶來的最明顯變化,就是銷售形式變了。向先生説,行情好的時候,樓盤只讓你認籌,大家排隊搖號,開幾棟賣幾棟,這樣把客戶集中起來,可以造成哄搶的氛圍。

  然而,當前上海樓市嚴格執行“一房一價”等政策,使得市場比之前更為透明化。

  在此背景下,記者注意到,一些項目開始以小批量多次開盤的方式營造熱銷氛圍。但是,向經理稱,“這短期尚能維持較高簽約率,但很多項目的去化速度還是明顯放慢,也就是説以價換量對市場的刺激度在減弱”。

  反映在總體數據上,據中原地産最新統計數據顯示,上海2月新建商品住宅成交面積36.3萬平方米,環比減少6.7%,同比下滑49.1%。

  億翰智庫董事張化東告訴《每日經濟新聞》記者,上海的開發商從拿地到開盤基本在12個月以上,在當前去化週期不足18個月的情況下,開發商推盤意願不會很強。

  ●低價位剛需房受到熱捧

  記者走訪了位於上海青浦區趙巷青湖東路上的某知名房企項目發現,該項目的成交量與調控之前相比,在供貨量近似的前提下減少了近一半。

  該項目在2016年年初時,單價在2萬元/平方米左右,現在均價則在4萬元/平方米左右。據項目行銷經理介紹説,原先項目一天能賣兩三套,如今兩天才能賣一套。

  熟悉該區域的某仲介人士告訴記者,之所以會出現這樣的問題,和這個項目本身位置偏僻有關——樓盤位於趙巷鎮邊界,離趙巷和青浦城區較遠,同時距離在建的17號線地鐵站也有2公里左右的路程,加之開發商不願降價,兩者的疊加效應使得客戶被分流。

  當然,一些價格定位面向剛需購房者的樓盤,依然得到市場追捧。

  同樣的位於青浦區徐涇鎮的萬科天空之城,與上述樓盤有著不同的景象。據項目經理稱,今年3月初開盤至今,300多套房源開盤當日500多組客戶認籌,去化八成以上,目前只剩下一些較差的樓層。

  向經理告訴記者,目前青浦區地鐵沿線的新盤競爭力比較強,尤其是離大虹橋最近的徐涇鎮,該區域一手住宅少,二手住宅價格又高。只要有新盤開出,價格也適中甚至略低於二手房,就會很搶手。

  記者觀察發現,就當前上海樓市而言,如果本身價格和周邊二手房價格相差不大,且以低價入市——比如朱家角新城,在新政出臺後其低價盤依然很搶手。

  再以上月開盤的路勁上海派三期為例,在開盤後依然出現了“排隊買房”的情形,總價220萬元、68平方米的小戶型被稱為上海剛需族的“落腳地”,其開盤單價每平方米33000元的價格則被稱為“稀缺”價格。

  向經理告訴記者,目前300萬元以下的房子在上海屬於稀缺品,剛需客戶在市場上選擇面窄,只要有此類産品就會遭到瘋搶,而這主要是受貸款政策影響。

  不過,向經理強調説,相對而言,總價在400萬元以上的房源,客戶基本屬於二次置業,有過貸款記錄的首付較高,因此除非房子品質很好,不然就會出現上述青浦某樓盤去化慢的情況。

  國家舉措

  解決房地産和實體經濟失衡 發改委開出藥方

  每經記者 馮彪 每經編輯 文多

  近日,北京、石家莊等多地再度加碼樓市調控。在今年的中國發展高層論壇上,房地産在政府官員和專家的發言中“出鏡率”可能是最高的。

  3月19日,國家發改委主任何立峰在論壇上表示,當前中國經濟發展面臨三大結構性失衡,其中之一就是房地産和實體經濟的失衡。何立峰提到,有大量資金涌入房地産市場,曾經一度帶動了一線城市和熱點二線城市的房價過快上漲,進一步推高了實體經濟發展的成本。為此,要分類調控因城施策,加快健全促進房地産平穩健康發展的長效機制,控制信貸資金過度流向房地産業。

  ●大量資金涌入推高房價

  去年,一線城市和熱點二線城市一度出現房價過快上漲的情況。

  對於房價上漲,何立峰認為,目前,有大量資金涌入房地産市場,也進一步推高了實體經濟發展的成本。

  國務院發展研究中心市場經濟研究所所長王微的觀點與之類似。王微認為有大量的非銀行資金,包括實業、企業的資金以及一些資本市場的資金大量進入房地産,形成了整個經濟中資金的脫實向虛過程,帶動了整個房地産價格的快速上漲。

  “房子是用來住的,不是用來炒的。”這一定位也成為近來政府官員和專家學者口中的高頻詞。在此定位下,近日來,北京、石家莊、鄭州、廣州等城市購房政策再度收緊。例如,北京要求二套房首付比例提高至60%,廣州也深夜宣佈,單身限購一套,連續繳納社保時間由3年變5年。

  “2016年的新增貸款中高達45%的是房地産相關貸款。中國信貸的急劇擴張及其相伴隨的‘脫實向虛’風險值得高度警惕。”華融證券首席經濟學家伍戈談道。

  就此時多地出臺樓市調控政策,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示,今年2月份,70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅為0.3%,相比1月0.2%的增幅有所擴大,這也解釋了3月各地密集收緊購房政策的現象。

  ●控制信貸資金過度流向房地産

  去年,樓市去庫存也是供給側結構性改革的主要內容之一。今年全國兩會期間,國務院總理李克強作政府工作報告時,也再次明確提到“因城施策去庫存”。在去庫存之外,今年房地産調控任務中還增加了“加快建立和完善促進房地産市場平穩健康發展的長效機制”。

  在3月19日的演講中,何立峰表示,要想解決地産和實體經濟的失衡,應通過穩健的貨幣政策,深化土地改革,加快監管協調機制,妥善處置不良資産,確保不發生系統性的風險。要堅持因城因地去庫存,按照房子是用來住的,不是用來炒的定位,分類調控因城施策。何立峰還提及,下一步將控制信貸資金過度流向房地産業。

  當前,抑制房地産市場炒作,抑制資金“脫實向虛”基本已成為社會共識。但是對房地産而言,如何區分“虛”與“實”也考驗政策搭配和調控技巧。

  伍戈對《每日經濟新聞》記者表示,房地産既有居住屬性,也有投資投機屬性,但二者的區分是困難的。

  “由於産業之間複雜的關聯性,抑制房地産業的同時也將抑制鋼鐵、水泥、挖掘機等實體製造業。另外,為了抑制資産泡沫,總量性工具的不恰當使用對實體製造業也會有負面影響。”伍戈説。

  除了因城施策和控制信貸,在王微看來,房地産市場還涉及金融、土地、財稅、投資、立法等的政策和手段,所以需政策的合力綜合施策才能夠解決當前市場面臨的、長期需要破解的問題。

  具體來説,王微表示,房地産市場健康發展的長效機制還包括進一步厘清政府和市場的關係,其中還包括了中央政府和地方政府的關係,市場發揮更多的配置資源作用,特別是滿足多元化、多樣化、多層次化的住房需求。政府更多地發揮在規劃、立法、特別是保證低收入人群住房需求上的作用。

(責任編輯:王婉瑩)

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