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去年樓市新政余威尚存 上海暫未捲入調控“風暴”

2017年03月20日 07:27   來源:每日經濟新聞   

  每經記者 吳若凡 每經編輯 文 多

  3月至今,全國已有北京、廣州、南京、杭州、青島等多個城市對全域或部分區域升級樓市調控。而去年11月,上海也曾出臺了一輪調控政策,從提高首付比例、認房認貸到控制貸款等,號稱上海史上最嚴調控,但在今年3月的調控潮中,處於一線“風暴眼”的上海卻尚未跟進。

  從機構數據看,2月上海一手房同比成交量一度“腰斬”,房價也出現鬆動。在這一波調控潮席捲全國的背景下,上海的調控成果能否為全國樹立典範?一些在售新盤的實際銷售受調控影響又有多大?3月18日前後,《每日經濟新聞》記者實地走訪了多個樓盤,一探究竟。

  ●2月新房成交量同比降49.1%

  2016年初,上海樓市出現火熱局面,僅青浦區域就出現了多個開盤當日售罄的樓盤。但伴隨“325”新政出臺,明確表示嚴厲打擊房價過快上漲,樓市在4~5月出現回落。

  不過,去年6月上海房價再度反彈,上海整體成交均價突破4萬元/平方米。在樓市尚未徹底回暖時,去年11月,上海樓市新政再度加碼,並帶來一系列變化。

  青浦區中原地産一位經理人向先生告訴記者,11月的新政帶來的最明顯變化,就是銷售形式變了。向先生説,行情好的時候,樓盤只讓你認籌,大家排隊搖號,開幾棟賣幾棟,這樣把客戶集中起來,可以造成哄搶的氛圍。

  然而,當前上海樓市嚴格執行“一房一價”等政策,使得市場比之前更為透明化。

  在此背景下,記者注意到,一些項目開始以小批量多次開盤的方式營造熱銷氛圍。但是,向經理稱,“這短期尚能維持較高簽約率,但很多項目的去化速度還是明顯放慢,也就是説以價換量對市場的刺激度在減弱”。

  反映在總體數據上,據中原地産最新統計數據顯示,上海2月新建商品住宅成交面積36.3萬平方米,環比減少6.7%,同比下滑49.1%。

  億翰智庫董事張化東告訴《每日經濟新聞》記者,上海的開發商從拿地到開盤基本在12個月以上,在當前去化週期不足18個月的情況下,開發商推盤意願不會很強。

  ●低價位剛需房受到熱捧

  記者走訪了位於上海青浦區趙巷青湖東路上的某知名房企項目發現,該項目的成交量與調控之前相比,在供貨量近似的前提下減少了近一半。

  該項目在2016年年初時,單價在2萬元/平方米左右,現在均價則在4萬元/平方米左右。據項目行銷經理介紹説,原先項目一天能賣兩三套,如今兩天才能賣一套。

  熟悉該區域的某仲介人士告訴記者,之所以會出現這樣的問題,和這個項目本身位置偏僻有關——樓盤位於趙巷鎮邊界,離趙巷和青浦城區較遠,同時距離在建的17號線地鐵站也有2公里左右的路程,加之開發商不願降價,兩者的疊加效應使得客戶被分流。

  當然,一些價格定位面向剛需購房者的樓盤,依然得到市場追捧。

  同樣的位於青浦區徐涇鎮的萬科天空之城,與上述樓盤有著不同的景象。據項目經理稱,今年3月初開盤至今,300多套房源開盤當日500多組客戶認籌,去化八成以上,目前只剩下一些較差的樓層。

  向經理告訴記者,目前青浦區地鐵沿線的新盤競爭力比較強,尤其是離大虹橋最近的徐涇鎮,該區域一手住宅少,二手住宅價格又高。只要有新盤開出,價格也適中甚至略低於二手房,就會很搶手。

  記者觀察發現,就當前上海樓市而言,如果本身價格和周邊二手房價格相差不大,且以低價入市——比如朱家角新城,在新政出臺後其低價盤依然很搶手。

  再以上月開盤的路勁上海派三期為例,在開盤後依然出現了“排隊買房”的情形,總價220萬元、68平方米的小戶型被稱為上海剛需族的“落腳地”,其開盤單價每平方米33000元的價格則被稱為“稀缺”價格。

  向經理告訴記者,目前300萬元以下的房子在上海屬於稀缺品,剛需客戶在市場上選擇面窄,只要有此類産品就會遭到瘋搶,而這主要是受貸款政策影響。

  不過,向經理強調説,相對而言,總價在400萬元以上的房源,客戶基本屬於二次置業,有過貸款記錄的首付較高,因此除非房子品質很好,不然就會出現上述青浦某樓盤去化慢的情況。

(責任編輯:王婉瑩)

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