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樓市“鹹魚” 這些年都經歷了什麼?

2017年08月11日 17:06   來源:羊城晚報   

  文/羊城晚報記者 梁棟賢

  如果形容爛尾房地産項目是“鹹魚翻身”的話,那住宅絕對是其中的“龍躉”,因為住宅往往是最受買家歡迎的。

  區域利好,起死回生

  最近,廣州樓市中不時會出現一些售價明顯低於同地段一手樓的産品。像南沙金洲板塊某盤,單價僅“1萬字頭”,旁邊素質差不多的樓盤,售價已經穩穩站在了2萬元/平方米以上。

  據了解,該項目的地塊在1999年前後批出,當時的南沙尚未設區,沒有高速公路,交通不方便,從番禺到金洲要一個小時以上;也沒有多少外來者,當地居民自己家裏就建有面積不小的房子,並不需要另外購置商品房,所以當時南沙大多數房地産項目的銷售都很一般。

  2005年南沙獨立設區後,當地的房地産市場雖然有起色,但市場也沒有好到足以讓大批爛尾房地産項目重生。直到2015年廣東自貿區成立後,南沙樓市才獲得了迅猛的發展,也是在此時,一大批爛尾項目得以起死回生。

  同樣,在2004年8月31日廣州全面開始土地招拍挂政策之前,番禺、花都、從化、增城也曾大量批出房地産項目。地段比較好的,如同當年華南板塊多個項目,可謂紅極一時,但也有部分位置不好,或者開發商資金實力一般的項目,最終變成了爛尾樓。

  即使在中心城區,也有不少爛尾項目。在2003年之前,廣州樓市並不算特別景氣,一批實力較弱的項目因此爛尾。

  樓價上漲,房企看好

  近幾年,廣州樓市向好,過去那些資不抵債的爛尾項目隨著樓價、地價的上漲變成了香餑餑。而且,住宅不像商鋪那樣容易受到電商衝擊,也不像公寓那樣受到入戶的限制,因此很受歡迎。

  在上周舉辦的2017年中期業績發佈會上,時代地産董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄就明確表示,並購將是該公司重要的項目來源之一。

  實際上,像萬科這樣的“大鱷”也很樂意接手優質的爛尾項目。雖然手續較為麻煩,但目前已有越來越多的開發商表示出對並購爛尾項目的興趣,這些“鹹魚”經過時間沉澱後,散發出讓人難以抗拒的香醇。

  “龍躉”也需巧手加工

  雖然爛尾住宅項目如同“龍躉”,不過,如果不經巧手,也很難散發出龍躉本身鮮美的特質。

  越秀區某單體項目原來的用地性質是住宅,但當年辦公樓的出租回報率更高,開發商將其建為辦公樓出租,後來辦公樓的出租回報率下降,開發商又準備將已經建成多年的寫字樓改成住宅出售。但這棟建築並非拆除重建,原有的寫字樓採光面少,也沒有獨立的衛生間、廚房,如此“硬改”的結果是每套單位都有不規則的空間。

  “真的很不宜居,如果不是看在戶型小、總價不高、又是名校學區房的份上,我真的不會考慮買這裡。”有買家看完産品後説。即使有學區房的絕招,但該項目去年改造亮相,如今仍遲遲未能開盤,在行家看來,這很有可能是項目本身的“先天不足”所致。

  産品結構不好,是類似項目的常見硬傷。即使未建成或封頂,但很多爛尾項目當年都已經挖好了基礎,不少項目還建了幾層框架,因此要改動設計並不容易。畢竟這麼多年過去,購房者的居住需求已經發生了很大的改變,其産品設計可能已經不合時宜。

  以某知名房企在南沙接手的一個爛尾項目為例,其接手後於去年年初推出的首批産品是原來已經建好基礎的産品,90多平方米的單元只能做兩房,當時的售價為9000元/平方米,今年年初推出的新品是重新設計的住宅,80平方米出頭的單元設計成小三房,樓價超過了2萬元/平方米。

  除了産品設計的問題,爛尾項目還有可能存在手續不齊全等問題。有的項目當年債務纏身,各種用地手續並未齊備;有的後來雖然補辦了各種手續,也拿到了預售證,不過由於設計方面的缺陷,也可能存在難以驗收交樓的問題。像前年改頭換面重新面市的南沙某樓盤,原本預計去年年底交樓,如今樓宇已經落成,但始終未能通過驗收,至今仍未交樓。

  爛尾住宅項目翻身雖然是大概率事件,不過,對不少開發商而言,仍是沒有“金剛鑽別攬瓷器活”。

(責任編輯:殷俊紅)

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