左暉:存量房時代 多城將進入“賣舊買新”階段_中國經濟網國家經濟門戶
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左暉:存量房時代 多城將進入“賣舊買新”階段

2017年12月21日 07:13   來源:證券日報   

  ■本報記者 王麗新

  “全世界千人購房率的平均水準大概是二十。峰值狀態下,北京的千人購房率是十四,2017年是七。因此,放眼全世界中國人不是最愛買房子的。”近日,鏈家集團創始人、董事左暉出席網易經濟學家年會2018時,提及未來中國房地産市場及配套服務的變化,從房地産市場交易、存量與增量、供需變化、租賃服務、養老住宅等多個角度詮釋了自己對“住有所居”的理解。

  對於房産,中國有一個傳統文化,有土斯有財,好像中國人是全世界最愛買房子的人。顯然,從左暉給出的上述數據來看,並不是。

  但眼下有一個問題,近年來,隨著城市化率的提升,北京、上海等一些大城市逐漸進入到存量房時代。

  左暉表示,通過數據可以發現,在成交上,今年大概十七個城市的二手房交易量超過新房,其中八個是今年新增的,預計明年會有將近三十個城市的二手房會超過新房的交易量,這跟過了大規模新增投資額快速增長的階段有關係。統計發現,2016年,三十個城市房價每平方米會超過一萬元,2017年大約有五十一城市房價每平方米會超過一萬元。

  正如左暉所示,這將所有的城市都在逐步地推到賣舊買新的更新階段,大多數住宅市場正在進入更新狀態。那麼,房子夠住嗎?居住的品質又如何?

  左暉指出,目前全國的房戶比已經超過一了,但在一些大城市裏邊,是遠遠不夠的。比如北京,如今存量住宅總共七百萬套到七百五十萬套之間,五億平方米,但卻需要容納兩千兩百萬的常住人口,平均一個人二十六平方米,比平均水準低很多。

  他表示,“在城市管理中,對於住宅標準的劃定,我們好像只看到一個每人平均不低於五平方米的標準,但如果不能出現單位一千元到一千五百元的可居住、可滿足基本居住需求和安全保障住宅的話,這是長期以來都存在的問題。

  他表示,以服務業人口為例,將近五百萬服務業的勞動人口在北京居住,他們的平均月收入五千元左右,月付租金五百元,房租負擔比大概10%,而今天北京的標準住宅,一間房子平均租金大概兩千兩百元,換句話説,北京缺乏大量的月租在五百元到兩千元之間的標準住宅。

  面對這樣的局面,住宅租賃或許可以解決一部分大城市的居住品質問題。就一線城市而言,左暉認為,當前北京大概有接近40%的人口是租房子住的,未來這個比例會到50%左右,超過一千萬的人會租房子住。

  住宅市場雖處在更新狀態,但整體來看,供應不平衡的問題仍然存在。尤其在三、四線城市,市場是供大於求的。但就當前供不應求的一線城市和一些熱點城市而言,恰恰是當前調控最為嚴厲的區域。

  左暉認為,有著巨大潛力的熱點城市,其實是需要一個相對穩定的市場,調控政策就顯得十分必要。“北京上海這樣的大城市,調控絕不能放鬆,因為一旦放鬆就會産生波動。”

  然而,每個人的居住需求是多元化的。例如流動人口的合租需求、青年人群的租賃需求、白領人群的置業需求、中高收入群體的改善性需求及高齡人群的養老、旅居等需求都需要品質化的機構提供標準化房産服務。

  而在這些需求中,養老需求越發重要。左暉也透露,鏈家正在關注養老住宅。他表示,中國60歲以上的人口比例約為16%,相比之下,美國為22%,日本則在33%。當進入到老齡化社會之時,養老問題就凸顯出來。“今天對中國的老人來説,如何做好居家的養老?在自己家能夠保持基本的穩定、基本的安全、能夠得到基本的醫療的維護,變成了一個很大的問題。”這或許也是未來房地産市場發展的重要方向之一。

(責任編輯:王婉瑩)

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