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環京樓市“首付分期”調查:部分樓盤首付低至5%

2018年03月13日 06:59   來源:證券日報   

  ■本報見習記者 劉 萌

  “317”樓市政策馬上滿週年,一年的調控使環京樓市逐漸降溫。

  近日,《證券日報》記者調查發現,為了刺激銷售,在北京周邊多個縣市,不少項目打出“首付分期”、“全款分期”、“免費更名”等各類促銷廣告。針對外地購房者沒有購房資格,部分限購城市的部分樓盤銷售還給出“先購房再繳稅”等辦法。

  據記者了解,部分對非當地戶籍居民家庭限購1套商品住房的城市,首付最少可低至5%;而限購政策更為嚴格的部分縣市,首付最少可低可至20%。

  首付最低5%起

  2017年5月份,河北省政府辦公廳出臺樓市調控新政,外地人購買環京和環雄房子需提供三年社保或個稅證明;隨後,保定主城區、廊坊市區、三河、大廠、香河、固安、永清等地陸續出臺相關細則。

  針對外地人購房附加三年社保或納稅記錄的條件,部分開發商採用“分期首付”的方式加速回款,緩解資金壓力。

  根據2017年3月1日發佈的《涿州市人民政府關於保持房地産市場平穩健康發展的實施意見》,對非本市戶籍居民家庭,限購1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低於30%;對本地戶籍居民家庭購買第2套住房時,首付款比例不低於50%。

  在涿州市某樓盤,銷售人員告訴《證券日報》記者,認購並且直接簽約的客戶可以首付5%選房,剩餘25%分6次付清,每隔三個月還一次,每次還款不低於總房款的4%。同時,選擇5%首付的購房者,如果提前將25%首付還給開放商,還可返還還款額10%的利息。

  上述銷售人員以某折後單價為每平米1.15萬元,建築面積為92平米的房子給記者舉了個例子。購房者選擇5%首付,即交納5.29萬元,如果2018年3月份與開發商簽訂合同,剩餘首付需分別在2018年6月份、9月份、12月份,以及2019年3月份、6月份、9月份支付,每次還款大約5萬元;待購房人湊足30%首付以後,再去銀行申請按揭貸款。

  而在廊坊市多個區縣,多個樓盤對於外地購房者執行“首付20%,全款分期”的政策。同時,對於選擇不同分期方式的購房者實行不同的單價。

  2017年3月份,在北京“317”新政發佈後,廊坊市政府發佈通知規定非本地戶籍居民家庭限購一套住房,且購房首付款比例不低於50%,包括新建商品住宅和二手住房。2017年6月2日,廊坊限購升級,已經擁有1套及以上住房,或者無法提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當地戶籍居民家庭,暫停在當地購買住房。補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證。據《證券日報》記者了解,按照廊坊市目前的政策規定,對於有資格的購房者,首套房申請商業性個人住房貸款,首付款比例不低於30%。

  根據當地某樓盤銷售的介紹,非廊坊戶籍的購房者可以先和開發商簽訂《認購協議》,鎖定房源,並由開發商牽頭在當地挂靠企業繳納當地個稅,繳滿三年之後再簽訂正式的《商品房買賣合同》,進行網簽備案手續,挂靠當地企業每年需花費7000元-8000元。

  不過,看似較低的“首付20%”的宣傳,卻暗藏玄機。在《證券日報》記者的追問下,銷售人員告知,目前霸州、永清等區縣的多個樓盤是不接受貸款買房的,所謂的“首付20%”其實是“全款分期”,是向開發商借款,並且,不同的“分期方式”售價是不同的。

  針對每平米的售價不同,銷售人員以某均價報價為1.2萬元/平米、面積為77平米的兩居室給《證券日報》記者做測算:分期三年,首付20%,均價為1.2萬元/平米,總價為92.4萬元,首付為19.4萬元,剩餘80%的房款三年內平均每季度還給開發商6萬元-7萬元,直至還清;分期一年,首付20%,均價為9000元/平米,總價為69.3萬元,首付為14.3萬元,剩餘80%的房款一年內平均每季度還給開發商13萬元-14萬元;全款購買,均價為8500元/平米,總價為65.45萬元。

  由於該項目在售樓盤多為期房,以2020年交房的樓盤居多。同時,如果購房者沒有購房資格,繳稅3年後也就是2020年才可以簽訂正式的《商品房買賣合同》。上述三種支付方式,實際上都是全款購房。

  低首付暗藏風險

  去年以來,限購政策的升級和發酵讓環京區域的樓市受到不小的衝擊。在《證券日報》記者調查過程中,多個樓盤銷售勸説記者先交定金鎖定房源。

  銷售人員針對記者首付未交齊、沒有購房資格、無法網簽等手續問題勸説稱,“您先選定房子,繳稅我們來聯繫,三年內可以免費更名一次,到時候您不想要了,轉手賣了賺差價就行,沒必要急著現在網簽。”

  一位房地産銷售告訴《證券日報》記者,“樓市不景氣的時候,‘首付分期’這種情況就會出現。首付分期其實也説明開發商面臨資金壓力的問題,需要刺激銷售,加速回款。繳納一定比例首付款或全款鎖定一套具體房源後,由於沒辦法網簽,按照現行政策,未來房源的出路只有兩種:要麼轉手倒賣賺取差價,要麼繳稅3年獲得購房資格後回歸到正常交易。”

  對於首付分期和免費更名一次,其實都是變相的促銷方法,看似是購房人佔了便宜,實際最大獲益者還是開發商自身,既解決了資金問題,又把風險轉嫁給了購房人。尤其是免費更名,需要購房人自行去找接盤者,如果找不到,即便承諾免費更名10次也沒有任何意義。同時,由於3年時間並不算短,如果中間再出臺其他政策,例如社會保險繳納證明期限更嚴格,購房人將處於非常被動的位置。

(責任編輯:王婉瑩)

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