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北京商業房前5個月均價3.4萬元漲21% 購房邏輯從套現變持有自用

2018年06月13日 07:15   來源:證券日報   

  ■本報記者 王麗新

  “326”政策實施之後,北京商辦市場遭受重擊,甚至一度出現零成交的斷崖式下滑現象。然而從近期數據來看,沉寂一年多的商辦市場正悄然生變。

  據統計數據顯示,今年前5個月,北京商業産品成交均價34485元/平方米,同比上漲21%;成交金額40.3億元,同比下降58%;目前存量18341套,同比持平。

  “雖整體商辦市場仍在低位運作,但或得益於租賃政策的利好影響,5月份,北京市商業地産銷售額環比小幅上漲7%。”諸葛找房數據院首席分析師陳雷向《證券日報》記者表示,不過未來商業地産是否能持續回暖還有待觀察。

  另有房企管理層表示,經過一年多的調整,開發商已經找到突圍之路。二季度以來,資産配置、持有運營和自用需求開始在商辦市場發力,甚至出現個別項目月均銷售額高達1億元的現象。

  部分商辦項目突圍

  事實上,2017年底,北京商業市場就出現了回暖跡象。在2017年“326”調控政策實施幾個月後,商辦市場告別了“零成交”。不過,這些成交量來自於真正的商業辦公産品,而整體市場一年以來都在低位運作。

  有房企管理層表示,對於已經拿到商業地塊的開發商來説,無非兩條路。一條是賣掉,找商辦類機構整售,但這也意味著每平方米能賣3萬元的資産要降價到2萬元才能達成交易,損失很大;另一條是轉為自持,可以做聯合辦公,但資金沉澱量大。

  據《證券日報》記者觀察,在商辦市場重新洗牌的混沌中,依照地段、配套和總價邏輯,有兩類銷售型商辦資産是目前散售市場中的“爆品”。第一種是總價在500萬元以下的核心地段商辦資産,尤其是“TOD”模式接駁地鐵的商辦項目;第二種則是在政策利好的區域中心,且有shopping mall和辦公集群等配套落地,總價3000萬元左右的商辦項目。此外,在整售市場,總部辦公需求量仍很大,比如位處北京規劃的科技創新帶上的科技園區等。

  以今年前5個月商業銷售排行榜TOP30中位列第19位的龍湖西宸廣場為例,該項目位處西三環,目前每平方米均價約為5萬元,2018年以來,連續數月散售月度意向成交30套以上。此外,該榜銷冠項目龍湖長安天街,位於長安街西延線門頭溝區域內,受新首鋼、AI科技園和醫療等産業集群拉動辦公需求,據項目相關人士介紹,其總價3000萬元戶型比總價300萬元戶型好賣。截至目前,該項目成交69套,金額達3.09億元。

  據龍湖方面向本報記者介紹,今年將在房山新區推出20萬平主題商業綜合體熙悅天街。作為龍湖在北京的第五座天街,亦是龍湖商業在“空間即服務”(SaaS)新理念下的首個天街,在産品打造及銷售邏輯上都將翻開新的一頁,鎖定更優質資産客戶。在整售市場,還將在海澱區緊鄰華為總部區域推出滿足總部辦公需求的商辦項目。

  龍湖2018年多個商辦項目齊發,商業邏輯與傳統有何不同?

  脫手賺錢轉向持有自用

  值得注意的是,以往北京散售商辦市場是投資客的地盤,從國貿到望京,1000萬元買入2000萬元賣出,低買高賣是典型打法。但在國內資金難以出海、理財收益降低、炒股風險大,住宅新項目供量小,網際網路投資燒錢等多種背景下,再加上國內租賃市場租金收益持續走高,高端客群已經意識到,從資産配置、自用和持有租賃新邏輯來看,商辦業態仍具有保值和穩定回報的資産屬性。

  據龍湖內部人士稱,如今出手全款購房的商辦業主,已不是借助杠桿高位套現的那一批客戶。一方面,購房者對於商辦産品的預期已經從“投機”轉向“合理資産配置”,“穩定”、“保值”是商辦當下的新身份,城市核心或區域核心稀缺資産是首選。另一方面,在 “空間即服務”理念下,深度參與城市空間和服務重構的開發商,都在不斷升級商辦空間運營解決方案,用更適合的産品和服務,撬動了商辦産品的自用邏輯。

  與傳統商辦市場認知大相徑庭的是,據龍湖方面透露,目前在購買龍湖長安天街的客戶中,自用需求客戶佔比高達60%,其中寫字樓自用客戶高達80%。西宸廣場項目目前自用客戶集中為小自用與多套連買自用,佔項目整體認購(成交)比例達67%以上。

  據龍湖方面介紹,長安天街業主陳先生在購買項目時曾表示,“我認為這裡將是京西版塊核心,辦公性價比高,持有自用的長遠價值將大於短期租賃的價值。” 西宸廣場業主王女士也稱,“總價300萬元,能在北京三環的位置買到一處辦公現房,還是地鐵上蓋,真的特別不容易,這樣的寫字樓在三環很難找到了。”

  不難看出,困境之下,找到破局點需要新邏輯,而讓商辦類項目“回歸商業、辦公屬性”政策,倒逼開發商重新定位商業地産業態的運營路徑和銷售邏輯,催生了商辦市場突圍新路徑。

(責任編輯:王婉瑩)

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