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樊綱:“搶房大戰”背後的根源是什麼?

2018年07月11日 08:16   來源:新華網思   

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  文| 周佳苗 解軼鵬

  最近幾個月,部分城市陸續上演“搶房大戰”。隨後,西安、長沙、重慶等地相繼出臺房地産調控政策,住建部等七部門也在北京、上海等30個城市開展治理房地産市場亂象專項行動,為過熱的房地産市場“降溫”。

  新一輪的房價上漲與密集調控迅速引發公眾疑問,為什麼各地“搶房大戰”會不斷上演?緩解大城市高房價的問題,應該怎麼辦?靠租房解決住房問題靠譜嗎?一二三線城市的房價,從長期看究竟會如何演變?

  思客問答邀請著名經濟學家樊綱,深度解讀未來中國的房地産市場的發展趨勢。

  為什麼“搶房大戰”又上演?

思客問答-問題樊綱

  樊綱:從經濟學的原理看,價格由供求關係決定,價格暴漲一定是供小于求。大城市的房價之所以高,一個重要的原因是在大城市,住房的需求更大而供給不足。

  房地産市場的需求,除了剛性需求之外,還有改善的需求、遷移性需求。從農村到城市,從小城市到大城市,人的遷移是不能阻擋的。人們遷移追求美好生活,就需要城市化,需要更好的就業機會,需要大城市的生活保障。在城市化的最初階段,多數人會涌向大城市,這是造成現在大城市房價高的一個重要原因。

  我國的土地供給非常有限,中國有960萬平方公里的土地,但是有太多不可居住的地方,我們還得保障糧食自給自足,再除去農村的宅基地,剩下可供城市使用的土地就很少了。當人口大量遷入大城市,土地供給又非常有限,房價的上漲就可想而知了。

  高房價導致高租金,靠租房解決住房問題靠譜嗎?

思客問答-問題樊綱

  樊綱:房價和租金之間關係,也是遵循一定的市場比例,至於市場上租房的價格比較貴,這也是自然形成的市場現象。我們不能回到房子都由政府來提供、由政府來出租的狀態。由供求關係決定價格,是市場經濟的核心機制。通過限購、限貸等來影響需求的情況是可以的,但是一限價,問題就來了,將會破壞市場經濟。

  發展租賃市場,可以使長期買不起房子、買不起現在很貴房子的人,通過租房來解決住房問題。因此,最關鍵的還是保障房的供應,不見得是住者有其屋,但必須住者有其居。

  對於年輕人或低收入群體來説,租房要小面積化,小型化才便宜。全世界的很多年輕人都是租一個很小的房子,或者幾個人合租一個單元,然後再去發展自己的事業,看未來是不是能夠換房。

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  緩解大城市高房價的問題,應該怎麼辦?

思客問答-問題樊綱

  樊綱:要解決大城市房價過高的問題,首先應當從供給側入手,考慮怎樣增加供給,而不是怎樣抑制需求。

  第一,要利用好現有的土地。這需要在有限土地蓋出更多的房子來,提高容積率,將有限的土地發揮出更大的效益。過去我們長期對容積率壓得比較低,所以土地少的情況下,要增加住房供給容積率就得高一點。

  第二,有限的土地怎麼分配。過去是嚴格限制大城市供地,現在從雄安新區開始,國家給京津冀加了一塊城市用地。粵港澳大灣區,讓所有周邊的小城市都能通過軌道交通連接,對深圳、廣州、香港這些發展空間有限的大城市形成供給。在深圳工作的人,可以到外面來住,不必非得在深圳買房,説明它的供給範圍已經擴大了。

  第三,增加土地供給。集體土地可以入市,有些民房、農村宅基地上的房子也可以出租,這些政策也在放鬆。如果這些供給增加的話,緩解房地産市場壓力就問題不大。

  一二三線城市的房價,從長期看將如何演變?

思客問答-問題樊綱

  樊綱:我不去做價格預測,但大家可以關注一個趨勢,就是供給在增加。近年來,政策不斷出臺,增加給大城市供給土地,減少給那些人口流出的小城市的供地,甚至停止給它們供地。蓋房子得兩三年的過程,但是隨著這兩年供地的增加,住房的供給將來也會增加,供求關係會發生改變。也就是説因為供求關係,它銷售量更大了,但是價格不一定去飆升。

  當然,未來穩定房地産價格,需求方也需要做事情,防止炒房的需求。逐步出臺的房産稅,就是防止炒房需求的長效機制。

  (策劃:劉娟;作者:周佳苗,解軼鵬;編輯:王俊景;校對:薛筆犁)

(責任編輯:馬常艷)