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環京地區多地剛需望樓興嘆 保障房建設無地可用

2017年04月21日 07:26   來源:經濟參考報   

  《經濟參考報》記者近日走訪河北環京多個地區發現,去年以來環京一些區域樓市價格上漲,已給當地居民尤其是具有住房剛性需求的居民帶來較大壓力。一些地方為了防止房地産“圍城式”發展或大建“睡城”,自去年至今住宅用地一直處於停批狀態,不僅目前在售新房房源緊缺,且明後兩年將繼續處於緊缺狀態,本地剛需“望樓興嘆”。同時,當地保障房建設也面臨“無地可用”的困局。

  環京地區本地剛需“望樓興嘆”

  記者調查發現,一些環京區域樓市價格較快上漲,已給當地居民尤其是具有住房剛性需求的居民帶來較大壓力。廊坊某縣一位房管局幹部説,北京外溢購房需求青睞環京區域,其他區域的購房者也大量涌入。統計發現,一些地方約80%的購房者是外來人口,這些購房者購買力強、積極性高,給樓市調控帶來壓力。

  涿州市一名基層幹部表示,涿州毗鄰北京,2015年9月份時房價每平方米才6000元左右,2016年10月均價上漲到8700多元。記者走訪發現,緊鄰高鐵站的部分二手房源,目前仲介機構標價已接近2萬元,老城區樓市價格也隨著高鐵新城的行情出現上漲。這一價格對北京一些購房者而言是“白菜價”,但卻超出了當地百姓承受能力。尤其是一些年輕的剛需購房者,樓市價格翻番後只能“望樓興嘆”。“前些年樓市價格平穩,我感覺不用著急買房,沒想到去年房價會出現暴漲,不知道以後會不會繼續上漲,現在著急得像熱鍋上的螞蟻。”涿州市一位年輕上班族説。

  地處京南的一位河北省縣級市住建局幹部表示,目前政府需要考慮保障低收入群體的基本住房需求。原來,當地一些住宅項目要求配建20%的保障房,政府現有1.1萬套保障房。但住宅土地停批之後,城區40多個城中村無法改造,保障性住房也難以落實土地,無法增加供應量。隨著城區無力購房者增多,住房保障將面臨壓力。他建議統籌考慮目前環京區域樓市現狀,適當放開保障房土地供應,增加保障房存量,解決剛需人群的住房問題。

  記者採訪發現,環京地區樓市調控加碼,也給當地剛需購房者帶來壓力。一些當地居民表示,現有樓盤均價大部分超過一萬,一些樓盤超過2萬。一套住房總價在100萬至200萬之間,首付款需要數十萬元,這對不少當地人而言是巨大的壓力,尤其是需要購置婚房的年輕人及其父母壓力較大。他們認為,樓市調控應“精準施策、分類調控”,嚴厲遏制投機炒作、嚴格限制投資需求,並適當考慮本地戶籍在城區無房的年輕剛需購房者需求。

  保障房建設面臨“無地可用”困境

  記者走訪河北環京多個地區發現,去年以來,一些地方為了防止房地産“圍城式”發展,杜絕盲目建設“睡城”,自去年至今商業住宅用地一直處於停批狀態,當地保障房建設面臨“無地可用”的困境。

  記者走訪發現,由於去年以來土地供應減少,大氣污染治理導致建築工地停工等因素,目前環京多地在售的新樓盤寥寥無幾。限購、限貸等調控政策加碼升級,遏制了不少炒房需求,成交量出現明顯下滑,但目前樓市價格並未出現回調下跌跡象,處於量跌價穩的平和狀態。

  “目前縣裏沒有開盤在售的新樓盤,購房者只能選擇二手房。而且,從去年開始,縣裏住宅用途的土地一律不批,已有的存量建設用地也不批。今年商住用地也停批了。”環京某縣一位國土資源局負責人説。記者採訪發現,保定涿州市、廊坊市實行樓市調控的多個縣(市、區),自2016年以來基本處於住宅土地停批狀態。

  房地産企業從拿地、施工到預售上市,開發週期一般是兩到三年。一些房管部門幹部表示,土地停批斷供,對開發企業和房地産市場而言,到明年、後年影響就會較大,有可能導致“無房可賣”。

  河北省近期出臺了《關於加強京冀交界地區規劃建設管理的實施方案》,要求京冀交界地區嚴控房地産開發、嚴格管控房地産項目建築容積率等。這些政策資訊,也成為一些仲介機構炒作“環京區域未來房源緊缺”“房産價值凸顯”“北京城市新規劃嚴控人口,環京地區也嚴控房地産和人口,再不上車就沒有機會了”等行銷噱頭。

  一位在涿州高鐵站附近的置業顧問稱,買卡排號是個正常現象,為躲避政府追查,每次開盤他們都會努力控制當天的銷售量,但由於購房者過於瘋狂,不少人甚至都“找關係”排卡,這讓他們看到了銷售價格上漲的空間。

  仍需不斷細化調控政策

  多名環京縣級房管部門幹部表示,當前限購限貸等調控措施,有效抑制了樓市過熱趨勢,但在一手房備案價格管控、二手房交易首付比例管控等方面,一些調控措施尚需要進一步完善。

  一是在市場經濟條件下,樓市價格管控沒有明確控制手段。目前,新房預售備案的時候,實行“一房一價”,禁止捆綁銷售、陰陽合同等違規做法。但現在主管部門只能控制一手房價格備案後的漲幅,例如半年內最多允許上漲10%,但初始備案價格定價多少,由開發商自主定價,“你不讓房企備案價格定得過高,缺乏法律法規依據”。某業內人士稱,如果備案價格脫離市場行情,很可能引發捂盤惜售、捆綁車位銷售、溢價銷售等問題。如果買賣雙方自願交易,查處難度較大。

  二是二手房價格管控缺乏有效手段。記者走訪發現,三河燕郊、大廠、固安等地新房稀缺,樓市已逐步進入二手房時代。二手房由買賣雙方自由議價,且已成為樓市風向標,其價格和交易量會直接傳導到一手房市場。二手房價格高企,直接倒逼新房價格上漲,給樓市調控帶來壓力。

  同時,政府對二手房交易管控存在“資訊壁壘”等難題。環京地區一房管局幹部表示,一些地方3月份調控政策規定,非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50%,包括新建商品住房和二手住房。但是房管、稅務、銀行等單位相關資訊統一起來綜合分析,才能準確判斷“首付50%”是否符合市場實際情況。

  三是環京區域調控以縣為單位“各自為政”,不動産登記資訊互不聯網,對一些全款炒房者無法精準打擊。建議加快推進熱點區域不動産資訊互聯互通,在樓市調控中既能有效保障外溢人群的剛需,又能精準打擊投機炒作需求,維護市場秩序。

  四是樓市調控宜未雨綢繆,提前引導市場預期。雄安新區有關消息公佈後,大批人連夜趕赴雄縣、安新、容城等地購房,一些售樓員也在網上散佈樓市價格暴漲等刺激性資訊。在雄安新區三縣購房受阻後,一些人轉戰周邊涿州、高碑店、白溝、任丘、文安、霸州等地,刺激了當地樓市價格上漲。目前,霸州、文安等地也實行嚴格限購。

  一些基層幹部表示,北京城市副中心、北京新機場、雄安新區等重大利好消息,容易被仲介機構和自媒體利用炒作,造成周邊區域樓市波動。一些重大利好政策發佈時,可未雨綢繆提前引導市場預期,在公佈相關消息時同步部署、公佈周邊樓市穩控措施,遏制投機炒作,為國家重大戰略順利實施提供保障。

(責任編輯:孫丹)